Court résumé
Cet arrêt rappelle avec une fermeté certaine l’application stricte de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction visée à l’article L. 145-60 du Code de commerce. La décision casse l’arrêt d’appel rendu par la cour d’Aix-en-Provence qui avait refusé d’appliquer cette prescription, au motif que la mauvaise foi du bailleur aurait dû constituer une cause d’interruption ou de suspension du délai.
Les faits
Une commune bailleresse, ayant conclu un bail commercial avec un locataire depuis le 1er janvier 2009, délivre au locataire un congé avec refus de renouvellement le 10 juillet 2018 avec offre de payer une indemnité d’éviction. La date d’effet du congé est fixée au 31 mars 2019. La bailleresse met ensuite le locataire en demeure, le 4 novembre 2019, de transmettre les justificatifs nécessaires au calcul du montant de cette indemnité.
Le locataire, cependant, ne saisit jamais le tribunal pour en obtenir la fixation du montant. Ce n’est que le 19 novembre 2021 que la bailleresse assigne le locataire en constatation de la prescription biennale et en expulsion.
Procédure antérieure
La cour d’appel d’Aix-en-Provence considère que la bailleresse, en reconnaissant le droit à indemnité d’éviction du preneur et en l’informant qu’il pourrait se maintenir dans les lieux, avait levé tout motif pressant d’agir.
Elle retient en outre que l’attitude consistant à invoquer postérieurement la prescription pour obtenir l’expulsion serait empreinte de mauvaise foi d’autant qu’elle avait indiqué au locataire qu’elle pouvait se maintenir dans les lieux ; dès lors, invoquer ultérieurement la prescription procède d’un comportement de mauvaise foi.
Le bailleur forme alors un pourvoi en cassation.
Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse l’arrêt en relevant que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale. Elle rappelle que selon l’article L.145-9 du Code de commerce, le preneur qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Il en résulte que lorsque le délai de deux ans s’est écoulé sans que le locataire ait saisi le tribunal, l’action en paiement de l’indemnité devient prescrite. Par voie de conséquence, le droit au maintien dans les lieux disparaît également puisqu’il est conditionné à l’existence du droit à indemnité.
La Cour précise que cette prescription s’applique « même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Le simple fait que le bailleur reconnaisse le principe du versement n’interrompt ni ne suspend le délai de deux ans. Le locataire conserve l’entière responsabilité de former son action judiciaire avant l’expiration du délai légal.
En toutes hypothèses, la mauvaise foi du bailleur ne saurait être une cause d’interruption de la prescription ou de suspension de cette dernière.
Dès lors que le locataire ne saisit pas le tribunal dans ce délai, il devient occupant sans droit ni titre, ce qui permet au bailleur de solliciter son expulsion en référé sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile.
Portée
Cet arrêt rappelle l’application stricte des délais de prescription en matière de bail commercial. Le locataire qui reçoit un congé avec refus de renouvellement doit impérativement saisir le tribunal dans le délai de deux ans, même lorsque le bailleur reconnaît le principe d’une indemnité d’éviction ou lorsque des échanges ou négociations sont en cours pour en déterminer le montant.
La décision confirme que la prescription biennale de l’article L.145-9 n’admet pas d’exception fondée sur la mauvaise foi ou le comportement du bailleur. Cela répond à une logique de sécurité juridique : les délais de prescription visent à éteindre définitivement les droits non exercés dans les délais impartis, indépendamment des circonstances qui ont pu paralyser le créancier dans l’exercice de son droit.
Le locataire qui laisse expirer le délai subit une double sanction. Il perd d’abord son droit à indemnité d’éviction. Il perd ensuite son droit au maintien dans les lieux, ce qui expose sa situation à devenir celle d’un occupant sans droit ni titre, justiciable des règles de référé applicables aux troubles illicites.
Pour les locataires, cette jurisprudence impose une discipline rigoureuse quant au respect du délai. L’existence d’une offre d’indemnité ou la poursuite de négociations ne peut retarder l’obligation d’agir. Saisir le juge à titre préventif, dans le délai, reste la meilleure option pour mener la négociation de façon sereine et sécurisée. La procédure intentée pouvant dans tous les cas être abandonnée si un accord survient ultérieurement à la saisine du juge et antérieurement à toute décision judiciaire.
Décision commentée :
Cass. 3ème civ., 12 février 2026, n° 24-10.579
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053607432
Dispositions citées :
Article 835 du Code de procédure civile :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042597284
Article L. 145-9 du Code de commerce :
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012840
Article L. 145-28 du Code de commerce :
« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56. »
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039280359
Article L. 145-60 du Code de commerce :
« Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222196