Le bail commercial en cas de procédures collectives

Dans le cadre d’un bail commercial, l’ouverture d’une procédure collective produit un effet important dans les rapports entre le bailleur et son locataire. Les dispositions applicables aux procédures collectives, visées aux articles L. 620-1 et suivants du Code de commerce, dérogatoires à celles du bail commercial, trouvent à s’appliquer et modifient les relations.

La question du sort du bail commercial est centrale puisque le preneur en a un besoin accru pour maintenir sa société à flot et poursuivre son activité (dans le cadre d’une sauvegarde ou d’un redressement) et pour apurer son passif et fermer sa société avec le moins de dettes possibles (dans le cadre d’une liquidation judiciaire). Le sort du bail commercial est visé aux articles L. 622-13, I et II, pour les conditions de poursuite du bail commercial, et aux articles L. 622-14 du Code de commerce, pour les conditions de résiliation du bail commercial.

Dans tous les cas, l’ouverture d’une procédure collective entraîne l’interruption des poursuites en cours, ce qui empêche dès lors le locataire de régler par préférence certains créanciers, et le bailleur de demander de son côté, au preneur de lui régler ce qui lui est dû, au préjudice des droits des autres créanciers. Notre cabinet d’avocats vous accompagne tout au long de cette procédure.

I. L’incidence de l’ouverture d’une procédure collective sur le sort du bail commercial

Le sort du bail commercial est triple à l’ouverture d’une procédure collective. Dans tous les cas, l’ouverture d’une telle procédure n’entraîne pas de plein droit la résiliation des contrats en cours. De même, ce principe de non résiliation de plein droit est rappelé par l’article L. 145-45 du Code de commerce. Étant précisé que toute clause contraire à ce principe est réputée non écrite.

Les trois possibilités sont les suivantes :

La continuation du bail commercial

Les personnes pouvant demander la poursuite

En matière de sauvegarde et de résiliation judiciaire, la poursuite du bail commercial relève de la compétence exclusive de l’administrateur judiciaire. Si aucun administrateur n’est désigné, c’est le locataire lui-même qui le demande, après avis conforme du mandataire judiciaire, ou, à défaut, sur autorisation du juge-commissaire. En cas de liquidation judiciaire, c’est le liquidateur judiciaire, ou l’administrateur, le cas échéant, qui décide de la continuation du bail commercial.

Les conditions de la poursuite

Le bail commercial doit être en cours au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective. Il faut donc qu’il n’ait pas été résilié ; si une procédure de résiliation est en cours, tant que celle-ci n’a pas l’autorité de la chose jugée, la poursuite est interrompue.

La continuation du bail suppose également le paiement du prix du loyer. C’est donc à la personne en charge de poursuivre le contrat de s’assurer que la société dispose des fonds et de la trésorerie nécessaire. Dans le cas contraire, et si le contrat est malgré tout poursuivi, le bailleur peut en demander la résiliation.

Les effets de la poursuite

Le bail se poursuit alors conformément aux stipulations contractuelles et chaque partie est tenue de les respecter. Le bailleur ne pouvant se prévaloir des défaillances antérieures au jugement d’ouverture du preneur pour refuser d’exécuter ses obligations. L’intervention d’un avocat, aux côtés du bailleur, permet donc de s’assurer du bon respect des obligations du bail et de diligenter les procédures adéquates en cas d’inexécution.

La résiliation du bail commercial

La résiliation à l’initiative de l’administrateur ou du liquidateur judiciaire

L’administrateur judiciaire ou le liquidateur judiciaire sont compétents pour décider de la poursuite du bail commercial. Ils le décident en fonction des fonds dont dispose la société pour honorer le paiement des loyers. Étant précisé, que le bail peut être résilié bien qu’il soit possible de régler les loyers.

Le bail est résilié au jour où le bailleur en est informé. Le bailleur peut alors demander des dommages et intérêts dans le cas où le bail commercial n’est pas poursuivi et les déclare au passif de la société. En matière de liquidation, la question des dommages et intérêts n’est pas traitée et les indemnités ou clauses pénales afférentes à la résiliation du contrat sont exclues.

La résiliation à l’initiative du bailleur

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail, que ce soit une résiliation par l’acquisition de la clause résolutoire ou celle visant à résilier judiciairement le bail.

Résiliation obtenue avant le jugement d’ouverture, il convient de rappeler que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut jouer que pour des causes antérieures au jugement d’ouverture et que si elle a été constatée par une décision judiciaire ferme et définitive (c’est-à-dire ayant acquis la force de la chose jugée). Si c’est le cas, le bail ne pourra plus être poursuivi ni cédé. La suspension des poursuites résultant de l’ouverture de la procédure ne pouvant plus jouer. Le bailleur pourra ainsi expulser le preneur au cours de la période d’observation.

Après le jugement d’ouverture, le bailleur pourra poursuivre la résiliation du bail commercial, que ce soit pour défaut de paiement (créances postérieures uniquement) ou pour manquement à une infraction du bail (autre qu’un paiement). Le juge compétent est le juge de droit commun et non le tribunal ayant ouvert la procédure collective. En revanche, il est possible pour le bailleur, dans le cas de l’acquisition d’une clause résolutoire, de s’adresser au juge-commissaire pour faire constater la résiliation et la date de celle-ci. Le tout, encadré dans un certain délai.

Les délais et les formes étant particulièrement strictes, il est recommandé de se faire assister d’un avocat pour ces démarches et s’assurer de leur bon déroulement devant le juge compétent et dans les délais prescrits.

La cession du bail commercial

Enfin, les procédures collectives peuvent entraîner la cession du bail commercial.

Retrouvez nos arrêts commentés de la cour d’appel et de cassation, au sujet des baux commerciaux en cas de procédures collectives

Les conditions de la cession

Un repreneur forme une offre et le tribunal statue sur les offres de reprise. Il peut les refuser mais il ne peut pas les modifier et imposer une modification au repreneur.

De même, les droits de préemption institués par le Code de l’urbanisme et le Code rural ne s’appliquent pas dans cadre d’un bail compris dans un plan de cession totale ou partielle de l’entreprise. Il en va également des clauses subordonnant la cession à l’accord écrit du bailleur, à son droit de préférence ou prévoyant des exigences de forme.

Le transfert des droits et obligations résultant du bail ne joue qu’à compter de la date de conclusion des actes. Le repreneur n’est donc tenu aux loyers antérieurs à la cession que s’il a accepté de les prendre à sa charge (cela constituant un élément de négociation du prix total de cession).

La clause de solidarité du bail sera neutralisée, mais seulement entre le cédant et le cessionnaire. Le cessionnaire ne pourra, quant à lui, se prévaloir de cette neutralisation en cas de cession du bail postérieurement.

Tout au long de cette procédure, le locataire est confronté à un certain nombre d’acteurs : bailleur, créanciers, juge-commissaire, administrateur, mandataire ou liquidateur. Il est important d’être accompagné d’un avocat spécialisé pour lui permettre de faire face à tous ces interlocuteurs et de défendre ses droits. L’avocat spécialisé en baux commerciaux et en procédures collectives saura user des dispositions applicables pour préserver les droits du locataire durant cette procédure.

Bail commercial et procédures collectives

II. L’incidence de l’ouverture d’une procédure collective sur le sort des créances du bailleur

Lorsque le preneur est placé sous la protection du tribunal de commerce, le bailleur se retrouve généralement parmi les créanciers du preneur. La dette de loyers ayant débuté, bien souvent, antérieurement au jugement d’ouverture.

La règle en matière de procédure collective étant que les créanciers sont assujettis au principe selon lequel un créancier ne doit obtenir un avantage de la part du débiteur au détriment des autres créanciers. Ce principe s’applique également au bailleur.

Toutefois, les créances ne sont pas elles-mêmes soumises au même régime :

  • Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période : elles n’ont pas besoin d’être déclarées et ne sont pas soumises à l’interdiction des paiements ; elles doivent donc être payées à leur échéance.
  • Les créances ne répondant pas à ces conditions, parmi lesquelles se trouvent celles nées avant l’ouverture de la procédure : elles doivent être déclarées et ne sont payées qu’après les créances bénéficiant du régime ci-dessus.

La difficulté pour le bailleur, est que ses créances sont soumises aux deux régimes :

  • les loyers qui lui sont dus après le jugement d’ouverture relèvent du premier régime, dit préférentiel, en ce qu’ils constituent une contrepartie d’une prestation fournie au locataire, à savoir la délivrance d’un local lui permettant d’exercer son activité ;
  • les loyers nés antérieurement au jugement d’ouverture n’en bénéficient pas, quant à elles, pas.

Les créances antérieures

La nature des créances antérieures

Les créances antérieures sont celles nées avant le jugement d’ouverture de la procédure collective (même si leur paiement est prévu postérieurement à cette ouverture). Il s’agit donc des loyers, charges, du droit d’entrée, du dépôt de garantie, des sommes dues au titre d’une clause pénale, etc.

Le représentant des créanciers

Les créanciers n’agissent pas à titre individuel mais sont représentés par le mandataire judiciaire (ou le liquidateur, dans le cas de la liquidation) qui a, seul, qualité pour agir au nom et dans l’intérêt collectif desdits créanciers.

Le bailleur doit donc passer par le mandataire ou le liquidateur et doit déclarer sa créance auprès de lui. Il est conseillé dès lors, de faire appel à un avocat pour déclarer dans les formes et dans les délais légaux sa créance.

L’interruption des poursuites du bailleur et l’interdiction de le payer

Le bailleur n’est donc plus libre d’agir en paiement des sommes dues au titre des loyers et charges, nées antérieurement au jugement d’ouverture.

Le corollaire étant que l’ouverture de la procédure emporte l’interdiction de payer les créances nées antérieurement, y compris celles du bailleur (sauf par compensation pour des créances connexes). Il devra, s’il souhaite être réglé, procéder à sa déclaration de créances.

La déclaration de créances

Comme précisé plus haut, le bailleur doit déclarer sa créance née antérieurement au jugement d’ouverture. Il en va de même des créances de loyers garanties par un cautionnement. Nous vous accompagnons également à ce titre, en tant qu’avocats, dans vos démarches de déclarations de créances et de prises de contact avec le bailleur.

Le défaut de déclaration dans les délais rend le bailleur inadmissible aux répartitions et dividendes arrêtées par le tribunal compétent. Il ne sera pas réglé dans le cadre de la procédure collective.

Toutefois, est ouvert le droit au juge-commissaire de relever les créanciers défaillants ou retardataires de leur forclusion. Ils doivent alors établir que leur défaillance n’est pas de leur fait ou qu’elle est due à une omission du débiteur dans l’établissement de ses créanciers.

Les créances postérieures

Les créances utiles

Dans le cadre d’une sauvegarde ou d’un redressement, sont réglées à leur échéance les créances dues en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant la procédure. C’est le cas de celles découlant d’un bail commercial.

Le paiement par privilège

Si elles n’ont pas été réglées à leur échéance, les créances utiles doivent être payées par privilège avant les autres créances. En conséquence, le bailleur qui en bénéficie doit porter à la connaissance des organes de la procédure les créances impayées dans le délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation (sous peine de perte dudit privilège). L’appel à un avocat permettant ainsi d’éviter tout dépassement des délais.

Le cabinet conseille et accompagne preneurs et bailleurs en matière de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire touchant leur bail commercial

Devis Gratuit En Ligne.

Contactez-nous au +33 (0)1 74 30 71 80 ou en remplissant le formulaire.

Pour toute demande d'information ou de devis gratuit et sans engagement, contactez notre équipe d'avocats spécialisés en droit immobilier.