Demande de résiliation du bail par le bailleur en raison d’impayés postérieurs au jugement de liquidation non-soumise à l’article L. 145-41 du code du commerce

En cas de liquidation judiciaire  du preneur à bail commercial, le bailleur peut en cas d’impayés saisir le juge commissaire en charge de la liquidation d’une demande de résiliation (lien vers la page « Résiliation de bail commercial »), ou de constat de la résiliation de plein droit du bail commercial. 

Dans une décision du 26 février 2020 (Cour de Cassation, chambre commerciale, arrêt du 26 février 2020, pourvoi n° 18-20.860), la Chambre commerciale de la Cour de cassation a réaffirmé que la procédure de demande de résiliation ou de constat de la résiliation de plein droit du bail, faite par le bailleur devant le juge-commissaire sur le fondement des articles L. 641-12 et L. 622-14 du Code de commerce, obéissait à des conditions spécifiques, distinctes de celles qui tendent à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés, sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce ( Article L. 145-41 §1 du Code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. »)

Rappel : les fondements de la demande de résiliation du bail par le Bailleur en cas de liquidation judiciaire du Preneur

 

En cas de liquidation judiciaire du Preneur, l’article L. 641-12 du Code de commerce permet au bailleur demander au juge-commissaire, dont le rôle est de veiller au déroulement de la procédure de liquidation, la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail :

  • pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédée ;
  • pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14 du Code de commerce (Article L. 622-14 §3 à 5 du Code de commerce : « 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail. »)

Les faits et la décision de la Cour d’appel de Paris

Dans l’affaire dont la Cour de cassation a eu à connaître, le Preneur avait été placé en liquidation judiciaire le 5 décembre 2016 ; un plan de cession du Preneur, qui n’incluait pas le droit au bail commercial, avait été arrêté par un jugement du 18 janvier 2017, confirmé par un arrêt du 18 mai 2017.

Le 8 février 2017, le liquidateur du Preneur avait saisi le juge-commissaire d’une requête tendant à l’autoriser à céder le bail ; les bailleurs se sont opposés à cette demande et ont demandé au juge-commissaire de constater la résiliation de plein droit du bail, pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement de liquidation judiciaire.

La demande de constat de résiliation du bail avait été rejetée par la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 15 juin 2018, les juges du fond ayant estimé que les dispositions du code de commerce applicables aux sociétés en liquidation judiciaire (Articles L. 641-12 et L. 622-14 du Code de commerce) , rappelées ci-dessus, ne permettent pas de déroger aux dispositions d’ordre public relatives au bail commercial, et en conséquence que :

  • le Bailleur ne pouvait solliciter que soit constatée la résiliation de plein droit du bail en raison d’impayés de loyers sans avoir fait délivrer au Preneur, au préalable, un commandement de payer visant la clause résolutoire, peu importe  que la demande de résiliation soit faite devant le juge-commissaire plutôt que devant le juge des référés ;
  • le liquidateur du Preneur pouvait se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce et solliciter des délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation du bail n’était pas constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La Cour d’appel de Paris faisait donc une application combinée des dispositions du code de commerce relatives aux preneurs en liquidation judiciaire, et de celles relatives aux baux commerciaux, pour imposer au bailleur même en cas de liquidation judiciaire du preneur de faire délivrer un commandement de payer préalablement à toute demande de constat de la résiliation de plein-droit du bail.

L’arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de Cassation confirmant sa jurisprudence établie

La chambre commerciale de la Cour de cassation a censuré cette interprétation, en jugeant que :

« Attendu que lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement du premier de ces textes, d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ».

Elle a donc confirmé qu’en cas de liquidation judiciaire du Preneur :

  • les pouvoirs du juge-commissaire sont distincts de celui du juge des référés qui est saisi sur le fondement de la clause résolutoire ;
  • le bailleur qui saisit le juge commissaire pour faire constater la résiliation de plein droit du bail en raison d’impayés postérieurs au jugement de liquidation du Preneur n’est pas tenu de faire délivrer un commandement de payer, ni de se fonder sur la clause résolutoire du bail.

Cette décision est une confirmation de la jurisprudence de la Cour de cassation sur ce sujet, la Chambre commerciale ayant déjà affirmé par deux décisions récentes (Cour de cassation, chambre commerciale, 1( arrêt du 9 octobre 2019, pourvoi n° 18-17.563 et 2) arrêt du 15 janvier 2020, pourvoi n° 17-28.127) que la demande de résiliation ou constat de résiliation de plein droit du bail portée devant le juge commissaire, dans le cadre de la liquidation judiciaire du preneur, est soumise à des règles distinctes de celles de la demande de constat de la résiliation portée devant le juge des référés, sur le fondement de la clause résolutoire.

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