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Cet arrêté confirme qu’en vertu de l’article 1226 du Code civil, un locataire peut résilier unilatéralement son bail par notification sans mise en demeure préalable, lorsque le comportement gravement répréhensible du bailleur rendrait une telle mise en demeure vaine, comme illustré dans le cas où le bailleur adopte un comportement déplacé envers les salariés du locataire.
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Cet arrêt apporte l’une des premières illustrations jurisprudentielles de la résiliation unilatérale par voie de notification résultant de l’article 1226 du Code civil issu de la réforme du droit des contrats.
Pour rappel, l’article 1226 du Code civil dispose :
« Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. »
En application de cet article, lorsque le créancier souhaite résoudre unilatéralement le contrat, il peut le faire via notification à condition de mettre préalablement en demeure son débiteur.
En l’espèce, le locataire reprochait à son bailleur d’avoir adopté un comportement « déplacé » à l’égard de ses salariés à l’occasion de ses visites journalières dans les lieux loués caractérisant selon le locataire un manquement à son obligation de jouissance paisible.
Le locataire estimant qu’il s’agissait d’un comportement d’une gravité telle que cela empêchait la poursuite des relations contractuelles a résilié unilatéralement son contrat.
La cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir considéré qu’une telle attitude du était d’une gravité telle qu’elle était de nature à dispenser le preneur de toute mise en demeure préalable, dont il est admis qu’elle aurait été vaine.
En d’autres termes, le preneur peut résilier unilatéralement son bail par voir de notification et sans mise en demeure préalable lorsqu’il résulte des circonstances du cas d’espèce que cette mise en demeure est vaine.
Retrouvez les arrêts commentés de la cour d’appel et de la cour de cassation sur la fin du bail commercial.
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