Le congé délivré par le locataire : conditions et délais
En cas d’irrespect du préavis, la nullité du congé n’est pas encourue mais ce dernier ne produira ses effets qu’en fin de période triennale suivante.
Rien n’empêche aux parties, lors de la rédaction du contrat de bail, de prévoir que le preneur pourra donner congé à d’autres échéances. Cette possibilité pour les parties d’aménager le droit de résiliation triennale du locataire n’est admise que pour certains baux limitativement énumérés.
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La résiliation par le locataire devra intervenir dans les formes et délais prévus à l’article L. 145-9 du Code de commerce.
Le bailleur pourra convenir avec le preneur d’une indemnité en cas de congé.
En pratique : l’indemnité ne devra pas être dissuasive afin de ne pas priver le preneur de son droit de donner congé.
Résiliation en cas de manquement du propriétaire à ses obligations
Le locataire peut également résilier le bail lorsque le bailleur a manqué à une ou plusieurs de ses obligations.
A cet effet, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement. Ce régime est d’ordre public et la clause résolutoire est régie par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Résiliation postérieurement au terme du bail
Il est loisible au locataire de délivrer un congé au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement).
Résiliation amiable
Les parties peuvent décider à n’importe quel moment de mettre fin à leur relation contractuelle.
La résiliation amiable n’est soumise à aucune condition de forme et est acquise dès qu’une partie a accepté l’offre de résiliation de l’autre (Cass. Civ. 3, 9 février 1991).
Résiliation en cas de départ à la retraite ou d’invalidité du locataire
Ce cas de résiliation est visé à l’article L. 145-4, alinéa 4, du Code de commerce qui prévoit que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa dudit article.
La résiliation à l’initiative du propriétaire
Résiliation à l’issue du terme du contrat de bail
A expiration d’une période triennale, le bailleur a la faculté de donner congé en notifiant un refus de renouvellement à son locataire. Ce congé doit intervenir dans un délai de 6 mois avant le terme dudit bail.
Ce congé doit être notifié par acte extrajudiciaire. Il doit préciser, en outre, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire la possibilité dont il dispose de contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans s’il remplit les conditions légales.
Pour divers motifs graves et légitimes, cette indemnité peut ne pas être due.
Résiliation postérieurement au terme du bail
Les règles sont les mêmes que pour la résiliation à l’initiative du preneur.
Il est loisible au bailleur de délivrer un congé au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement).
Une indemnité d’éviction peut être versée.
Résiliation en cas de manquement du locataire à ses obligations
De la même façon que le locataire, le bailleur peut résilier le bail dans le cas où le locataire contreviendrait à ses obligations (le respect de la destination ou encore le paiement du loyer).
Aussi, une clause résolutoire devra nécessairement avoir été prévue entre les parties. Cette clause n’agira qu’un mois après notification par le bailleur.
Le preneur ne pourra prétendre à une indemnité d’éviction en cas de résiliation pour ce motif.
Questions et Réponses au sujet de la fin du bail commercial
Quand peut-on dénoncer un bail commercial ?
Un bail commercial peut être dénoncé au moins 6 mois avant la fin de la période triennale en cours ou avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice. Le congé doit être notifié avant le dernier jour d’un trimestre civil pour prendre effet à l’échéance souhaitée. Un congé notifié trop tard ne prend effet qu’à la prochaine échéance valable.
Comment mettre fin à un bail commercial 3 6 9 ?
Un bail commercial 3-6-9 peut prendre fin à l’initiative du locataire par congé triennal (préavis de 6 mois avant chaque période de 3 ans), ou à l’initiative du bailleur par refus de renouvellement en fin de bail (avec indemnité d’éviction sauf motif grave et légitime). Les deux parties peuvent aussi convenir d’une résiliation amiable à tout moment. En cas d’infraction au bail, le bailleur peut activer la clause résolutoire ou engager une résiliation judiciaire.
Le congé d’un bail commercial doit-il obligatoirement être notifié par huissier ?
Non, depuis la réforme de 2022, le congé d’un bail commercial peut être notifié soit par acte de commissaire de justice (anciennement huissier), soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Les deux formes sont valables. En revanche, le congé délivré par le bailleur avec refus de renouvellement doit impérativement être notifié par acte extrajudiciaire (commissaire de justice), sous peine de nullité — la lettre recommandée ne suffit pas dans ce cas précis.
Comment un locataire peut-il résilier un bail commercial ?
Le locataire peut résilier un bail commercial en délivrant un congé au bailleur au moins 6 mois avant la fin d’une période triennale, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice (article L.145-9 du Code de commerce). En cas de non-respect du délai, le congé n’est pas nul mais ne prend effet qu’à la fin de la période triennale suivante. Le locataire peut également donner congé après le terme du bail tacitement reconduit, ou en cas de départ à la retraite ou d’invalidité.