La fin du bail commercial : le congé délivré par le propriétaire et le locataire

I. La résiliation à l’initiative du locataire

Résiliation à l’issue d’une période triennale

A l’issue de chaque période triennale, le preneur dispose du droit de donner congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou bien par acte d’extrajudiciaire, au moins six mois à l’avance.

En cas d’irrespect du préavis, la nullité du congé n’est pas encourue mais ce dernier ne produira ses effets qu’en fin de période triennale suivante.

Rien n’empêche aux parties, lors de la rédaction du contrat de bail, de prévoir que le preneur pourra donner congé à d’autres échéances. Cette possibilité pour les parties d’aménager le droit de résiliation triennale du locataire n’est admise que pour certains baux limitativement énumérés.

La résiliation par le locataire devra intervenir dans les formes et délais prévus à l’article L. 145-9 du Code de commerce.

Le bailleur pourra convenir avec le preneur d’une indemnité en cas de congé.

En pratique : l’indemnité ne devra pas être dissuasive afin de ne pas priver le preneur de son droit de donner congé.

Résiliation en cas de manquement du propriétaire à ses obligations

Le locataire peut également résilier le bail lorsque le bailleur a manqué à une ou plusieurs de ses obligations.

A cet effet, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement. Ce régime est d’ordre public et la clause résolutoire est régie par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Résiliation postérieurement au terme du bail

Il est loisible au locataire de délivrer un congé au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement).

Résiliation amiable

Les parties peuvent décider à n’importe quel moment de mettre fin à leur relation contractuelle.

La résiliation amiable n’est soumise à aucune condition de forme et est acquise dès qu’une partie a accepté l’offre de résiliation de l’autre (Cass. Civ. 3, 9 février 1991).

Résiliation en cas de départ à la retraite ou d’invalidité du locataire

Ce cas de résiliation est visé à l’article L. 145-4, alinéa 4, du Code de commerce qui prévoit que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa dudit article.

II. La résiliation à l’initiative du propriétaire

Résiliation à l’issue du terme du contrat de bail

A expiration d’une période triennale, le bailleur a la faculté de donner congé en notifiant un refus de renouvellement à son locataire. Ce congé doit intervenir dans un délai de 6 mois avant le terme dudit bail.

Ce congé doit être notifié par acte extrajudiciaire. Il doit préciser, en outre, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire la possibilité dont il dispose de contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans s’il remplit les conditions légales.

Pour divers motifs graves et légitimes, cette indemnité peut ne pas être due.

Résiliation postérieurement au terme du bail

Les règles sont les mêmes que pour la résiliation à l’initiative du preneur.

Il est loisible au bailleur de délivrer un congé au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement).

Une indemnité d’éviction peut être versée.

Résiliation en cas de manquement du locataire à ses obligations

De la même façon que le locataire, le bailleur peut résilier le bail dans le cas où le locataire contreviendrait à ses obligations (le respect de la destination ou encore le paiement du loyer).

Aussi, une clause résolutoire devra nécessairement avoir été prévue entre les parties. Cette clause n’agira qu’un mois après notification par le bailleur.
Le preneur ne pourra prétendre à une indemnité d’éviction en cas de résiliation pour ce motif.

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