Court résumé
La faute du bailleur qui a contribué à la persistance d’un dommage ne suffit pas à exclure totalement son indemnisation. Pour libérer entièrement le responsable, cette faute doit constituer la cause exclusive du dommage ou présenter les caractères de la force majeure.
Les faits
Un bailleur commercial possédait un local dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Un effondrement provenant d’un lot situé au-dessus avait rendu le local inexploitable et empêché sa relocation. Le bailleur demandait réparation de la perte de loyers subie pendant la période d’indisponibilité.
Le responsable du désordre soutenait que le bailleur avait aggravé son propre préjudice. Il lui reprochait notamment d’avoir refusé certaines solutions proposées dans le cadre de la copropriété pour financer ou réaliser les travaux.
Procédure antérieure
La cour d’appel a rejeté la demande d’indemnisation. Elle a retenu que le comportement du bailleur avait contribué à la prolongation de la situation dommageable et qu’il devait, pour cette raison, supporter les conséquences de son choix.
Solution de la juridiction
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt. Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si la faute imputée au bailleur constituait la cause exclusive du dommage ou si elle présentait les caractères de la force majeure.
La Haute juridiction rappelle ainsi que la faute de la victime peut réduire l’indemnisation, mais qu’elle ne conduit à une exonération totale que dans des hypothèses strictes. Le juge doit établir avec précision le rôle causal de cette faute dans la réalisation ou la prolongation du dommage.
Portée
L’arrêt concerne un dommage lié à un trouble de voisinage ou à un désordre provenant d’un autre lot, mais sa portée intéresse directement les bailleurs commerciaux confrontés à un sinistre. Une perte de loyers peut être indemnisée si elle est la conséquence du dommage et si son montant est établi.
Le bailleur doit cependant adopter un comportement suffisamment diligent. Un refus injustifié de travaux ou une abstention fautive peut réduire la réparation. Il ne suffit toutefois pas de relever que le bailleur aurait pu agir autrement : il faut démontrer que son comportement a été la cause exclusive du préjudice ou qu’il a rendu impossible sa réparation.
La décision invite donc les juges à distinguer la faute ayant contribué au dommage de celle qui l’explique entièrement. Cette distinction commande le choix entre une exonération partielle et une exonération totale.
Le bailleur victime d’un sinistre doit réunir rapidement les pièces relatives à l’origine du dommage, à son évolution et aux démarches entreprises pour y remédier. Les échanges avec le syndic, les copropriétaires, les entreprises et les assureurs permettent de déterminer si le dommage résulte exclusivement du tiers ou si plusieurs facteurs ont concouru à sa prolongation.
De son côté, le responsable ne peut obtenir une exonération totale en se bornant à établir que le bailleur n’a pas choisi la solution la plus rapide. Il doit démontrer le rôle déterminant et exclusif de cette attitude. La perte locative doit être reliée à la période d’indisponibilité des locaux et justifiée par des éléments objectifs, tels que le montant du loyer, les propositions de relocation et la durée des travaux. L’arrêt invite donc à une analyse concrète du lien de causalité, distincte de la seule constatation d’une faute ou d’une négligence.
Décision commentée
Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-10.225.