Court résumé
La violation des règles relatives au changement d’usage des locaux d’habitation peut entraîner la nullité du bail, mais l’action en nullité reste soumise à la prescription de droit commun. L’absence de prescription de l’usage irrégulier ne signifie pas que l’action puisse être exercée sans limite de temps.
Les faits
Un bail professionnel avait été conclu en 1991 sur des locaux initialement affectés à l’habitation. Le locataire a quitté les lieux en 2018. En 2022, le liquidateur de sa succession a assigné la bailleresse afin d’obtenir l’annulation du bail. Il invoquait l’absence d’autorisation administrative de changement d’usage.
La bailleresse a opposé la prescription de l’action. Le demandeur soutenait au contraire que la méconnaissance des règles d’usage affectait l’ordre public et rendait l’action imprescriptible.
Procédure antérieure
La cour d’appel a considéré que l’action était prescrite. Elle a distingué l’interdiction de faire acquérir un usage irrégulier par le temps et le délai applicable à l’action dirigée contre le contrat. Le demandeur a formé un pourvoi.
Solution de la juridiction
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle retient que l’article L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas pour effet de rendre imprescriptible l’action en nullité du bail. Ce texte empêche seulement qu’un usage irrégulier soit consolidé par la prescription prévue pour la propriété ou les droits réels.
L’action personnelle en nullité demeure soumise au délai de cinq ans de l’article 2224 du Code civil. Ce délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. L’action introduite tardivement était donc prescrite.
Portée
La décision opère une distinction essentielle entre la persistance d’une situation irrégulière et la possibilité d’agir en justice. Le fait qu’un usage contraire aux règles administratives ne puisse être acquis par prescription ne permet pas de remettre en cause indéfiniment un contrat ancien.
Pour les bailleurs, la solution limite le risque de contestations très tardives. Pour les locataires, elle impose de vérifier rapidement la régularité de l’usage des locaux et de réagir dès qu’une difficulté est connue.
La qualification de nullité absolue ne suffit pas davantage à écarter la prescription. Le régime de la nullité et celui de la prescription doivent être examinés séparément. La décision rappelle ainsi que la gravité du vice n’entraîne pas automatiquement l’imprescriptibilité de l’action.
La distinction opérée par la décision est utile dans les contentieux où l’irrégularité administrative est découverte tardivement. Le demandeur doit identifier le droit personnel dont il se prévaut, le fait générateur de la nullité et la date à laquelle il a eu connaissance, ou aurait dû avoir connaissance, de ce fait. La prescription ne se confond pas avec la régularisation de la situation administrative.
Même si l’usage reste irrégulier, l’action contractuelle peut être prescrite. Les bailleurs ont intérêt à conserver les autorisations et documents relatifs à la destination des locaux. Les locataires doivent vérifier ces éléments avant de signer ou dès qu’une difficulté apparaît. La solution ne valide pas le changement d’usage réalisé sans autorisation ; elle encadre seulement dans le temps la possibilité de demander l’annulation du contrat. Il faut donc distinguer la poursuite éventuelle de sanctions administratives de l’action civile en nullité du bail.
Cette approche conserve une règle simple : les droits du bailleur et du locataire doivent être appréciés à partir du contrat, des actes accomplis et des preuves effectivement produites. La solution ne dispense donc aucune partie de formaliser ses démarches. Elle fournit surtout une méthode de lecture du litige, utile pour prévenir les contestations et mesurer les conséquences financières d’un manquement. La prudence commande enfin de vérifier les dates, les clauses applicables et les conditions procédurales propres à chaque situation avant toute décision.
Décision commentée
Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 25-10.979.
Disposition(s) citée(s)
Article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation
Article L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation
Article 2224 du Code civil