NS Avocats Responsabilité du bailleur s’opposant sans motifs légitimes à une cession déspécialisation pour départ à la retraite du locataire commercial

Article L145-51 du code de commerce

Engage sa responsabilité le bailleur qui s’oppose sans motifs légitimes à une cession-déspécialisation en cas de départ à la retraite 

Cour d’Appel de Paris, 27 Juin 2018, N°16/20048

Le gérant majoritaire de la société preneuse, désireux de prendre sa retraite, liquide ses droits à la retraite et consent une promesse de vente de son droit au bail à un potentiel repreneur. Les activités pressenties portant sur des « articles chaussures, cuir, mode, accessoires, habillement et tout l’équipement hommes femmes enfants, la maison, la télécommunication en France et à l’étranger ».

Le compromis est conclu sous la condition suspensive de l’absence d’exercice par le bailleur de son droit de préemption et de l’absence d’engagement par lui de procédure ayant pour objet de contester la cession du bail.

Conformément aux dispositions de l’article L145-51 du code de commerce, le preneur notifie la cession à son bailleur ladite cession. En réponse, le bailleur, par l’intermédiaire de son avocat, s’oppose fermement à la cession, au motif qu’elle viole la clause de destination du bail.

Prenant acte de cette opposition, le preneur en informe le bénéficiaire du compromis qui lui indique que ses engagements sont caducs, faute pour la condition suspensive d’être réalisée.

La société preneuse assigne ensuite son bailleur en paiement de dommages et intérêts aux fins de voir réparé le préjudice résultant de son opposition fautive à la cession du bail, sur le fondement de l’article L145-51.

Pour rappel, celui-ci dispose que :

« Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal de grande instance.

Les dispositions du présent article sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. »

Cet article offre donc au bailleur informé de la cession-déspécialisation la faculté de racheter le droit au bail dans les conditions fixées par le compromis ou de saisir le Tribunal de grande instance compétent pour arguer du fait que la nature des nouvelles activités envisagées est incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Le Tribunal de grande instance de Paris rend une décision aux termes de laquelle elle donne raison au preneur. La Cour d’appel de Paris, saisie de l’appel de cette décision confirme le jugement.

En cas de départ à la retraite du locataire, la déspécialisation est autorisée nonobstant les termes du bail, si l’activité du cessionnaire du bail remplit les conditions de compatibilité visée par l’article L145-51. L’absence de saisine du tribunal par le bailleur pendant le délai de deux mois de la notification qui lui est faite valant acquiescement.

Or, le bailleur n’a pas saisi le tribunal dans le délai de deux mois de la notification de cession. En conséquence, la Cour retient que la condition suspensive relative au fait que « le propriétaire n’engage aucune procédure ayant pour objet de contester la cession » était réalisée.

Le bailleur a refusé de faire application des dispositions de l’article L145-51 du code du commerce dont les conditions étaient remplies, ce, sans motif légitime. En effet, les juges d’appel retiennent que le motif de son opposition, à savoir que l’activité envisagée par le cessionnaire était en « violation totale des clauses contractuelles interdisant toute autre activité que celle prévue au bail initial », est contraire aux dispositions de l’article précité qui permet justement au preneur faisant valoir ses droits à la retraite de céder son droit au bail avec un changement d’activité. Sauf, encore une fois, à ce que le bailleur démontre que ce changement d’activité aurait été incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

En effet, une telle argumentation ne constituait pas un motif légitime d’opposition à la cession projetée.

La Cour d’appel de Paris confirme le jugement du Tribunal de grande instance de Paris en retenant que la menace de procédure judiciaire a amené le bénéficiaire du compromis à considérer la condition suspensive non-réalisée. Elle énonce en outre que la décision de considérer ses engagements caducs était prématurée de la part du bénéficiaire mais qu’en tout état de cause, l’attitude du bailleur est constitutive de mauvaise foi et engage ainsi sa responsabilité, tant sur le fondement de l’article 1134, ancien, du code civil que sur celui de l’article L145-51.