NS Avocats Cession de droit au bail commercial : le refus non motivé du bailleur est abusif

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 9 Mai 2019, N°18-14.540

L’article L145-16 du code de commerce dispose en effet que sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Toutefois, le bailleur peut légitimement refuser toute cession du droit au bail seul et le prévoir dans son bail.

Qu’en est-il dans le cas où le bail commercial n’interdit pas la cession isolée du droit au bail mais la soumet à l’agrément du bailleur, et que celui-ci la refuse sans motifs légitimes ?

C’est à cette question que répond la Cour de cassation par un arrêt rendu en date du 9 mai 2019.

En l’espèce, trois bailleurs en indivision ont consenti un bail commercial à leur locataire.

Le 23 juin 2014, la société locataire promet de céder son droit au bail à un tiers, sous la condition suspensive d’agrément des bailleurs. L’un des coïndivisaires refuse la cession. Face à ce refus qu’elle considère abusif, la société locataire assigne les bailleurs en indemnisation du préjudice causé. A titre reconventionnel, les deux coïndivisaires ayant accepté la cession demandent à ce que celui l’ayant refusée les garantisse de toute condamnation.

La cour d’appel condamne l’ensemble des coïndivisaires à payer à la société locataire une certaine somme au titre du préjudice financier subi et condamne le bailleur coïndivisaire ayant refusé la cession à garantir les deux autres de cette condamnation.

La cour d’appel pour fonder sa décision relève qu’aux termes du bail, la cession du droit au bail était subordonnée à la condition expresse d’avoir recueilli l’accord préalable et écrit du bailleur et que le refus opposé par le coïndivisaire ne pouvait être discrétionnaire et devait revêtir un caractère légitime.

La Cour de cassation reprend les motifs de la cour d’appel, qui a constaté que la coïndivisaire en question notifiant son refus à la société locataire par lettre du 4 juillet 2014, n’alléguait aucun motif à l’appui de celui-ci. Elle a souverainement apprécié par de ses constatations que ce refus était constitutif d’un abus justifiant l’indemnisation du préjudice causé.

Aussi, il est conseillé aux parties bailleresses d’interdire clairement toute cession de droit au bail s’ils ne souhaitent pas que celui soit cédé isolément du fonds de commerce. Elles éviteront ainsi tout contrôle judiciaire des motifs invoqués en cas de refus, puisque le bail stipule clairement qu’une telle cession est interdite. Étant précisé que cela n’empêche aucunement le bailleur, par suite, et par dérogation, d’autoriser une telle cession s’il en décide ainsi.