NS Avocats En cas de cession déspécialisation du droit au bail, la clause d’agrément du bailleur ne joue pas

Cette cession se fait à la condition que la nature des activités dont l’exercice est envisagé soit compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Le bailleur disposant en outre d’un droit de préférence pour le rachat du bail.

Qu’en est-il, lorsque le bail prévoit une clause d’agrément du bailleur ? Une cour d’appel avait considéré qu’elle devait être respectée. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et répond par la négative.

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 5 Avril 2018, N°17-14.882

Le 8 novembre 2013, la locataire d’un bail commercial à usage de bar indique à son bailleur qu’elle entend se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-51 du Code de commerce.

Elle lui notifie son intention de vendre son droit au bail à une société repreneuse en cours de formation pour l’exploitation d’une activité de bar restaurant.

Le 11 décembre 2013, la société bailleresse fait usage de son droit de priorité de rachat.

Le 19 mai 2014, une cession est pourtant conclue entre la cédante et la société cessionnaire.

Le 30 juin 2014, la société bailleresse assigne la société cessionnaire en nullité de l’acte de cession. Reconventionnellement, la société locataire a demandé la réparation du préjudice résultant de la nullité de la cession.

Après négociations, les sociétés sont parvenues à un accord pour la cession du fonds de commerce au profit de la société bailleresse mais que la société initialement cessionnaire a maintenu sa demande en paiement de dommages et intérêts.

La cour d’appel rejette sa demande et retient que la cession a été conclue en méconnaissance de la clause d’autorisation préalable et écrite du bailleur stipulée au bail.

Or, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Une telle clause d’agrément est contraire aux dispositions d’ordre public de la cession de bail en cas de départ à la retraite du locataire, la cour d’appel a violé les textes susvisés. En effet, une telle clause priverait l’article L. 145-51, d’ordre public (c’est-à-dire auquel on ne peut déroger), de tout son intérêt. En outre, il est rappelé qu’aux termes de cet article, le bailleur a un droit de préférence.

Les parties s’assureront bien, en cas de cession, que les dispositions de cet article sont respectées. Notre cabinet d’avocats vous assiste en la matière ou pour toute cession de droit au bail ou de fonds de commerce.