Cour de cassation 3ème chambre civile – 19 juin 2025 n°23-18.853
Les faits
Le locataire de baux commerciaux portant sur plusieurs locaux assigne sa bailleresse au motif qu’elle considère que les clauses d’indexation qu’ils contiennent sont non écrit en ce qu’elles ne jouent qu’en cas de variation à la hausse. Elle sollicite en conséquence la restitution des sommes payées en application desdites clauses.
Position de la Cour d‘appel
La cour d’appel de Riom a dans son raisonnement constaté que les baux litigieux comprenaient une clause stipulant que le loyer sera susceptible de varier à la hausse uniquement. Elle avait toutefois rejeté les demandes du locataire, considérant que qu’il pouvait être fait abstraction du seul membre de phrase « uniquement à la hausse » en laissant subsister la clause générale d’indexation à la hausse ou à la baisse.
Aussi, selon les juges d’appel l’obligation de ne faire varier le loyer que dans le seul sens de l’augmentation était divisible et dissociable de la simple obligation de faire varier le loyer dans un sens ou dans l’autre, et ce d’autant que la clause d’indexation exclusivement à la hausse n’avait pas été mise en œuvre par les parties, la bailleresse ayant appliqué une indexation à la baisse lors des variations à la baisse de l’indice.
Position de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi et considère que les juges du fond ont ainsi caractérisé la divisibilité de la clause d’indexation. Dès lors, la cour d’appel en a exactement déduit que celle-ci n’était pas réputée non écrite en son entier, et, à bon droit, a rejeté la demande de la locataire en restitution des loyers versés en exécution de la clause d’indexation lorsqu’elle a eu pour effet d’augmenter le montant du loyer
Portée de l’arrêt
La Cour de cassation rejette le pourvoi et considère que les juges du fond ont ainsi caractérisé la divisibilité de la clause d’indexation. Dès lors, la cour d’appel en a exactement déduit que celle-ci n’était pas réputée non écrite en son entier, et, à bon droit, a rejeté la demande de la locataire en restitution des loyers versés en exécution de la clause d’indexation lorsqu’elle a eu pour effet d’augmenter le montant du loyer.
Portée
Par cet arrêt, la Cour de Cassation ajoute une pierre supplémentaire à sa jurisprudence relative au contentieux fourni de la clause d’indexation réputée non écrite en ce qu’elle ne varierait qu’à la hausse et non à la baisse. En rappelant que si la clause peut être « réparée » sans avoir à la supprimer totalement, c’est ainsi qu’il faut procéder et ne pas priver ainsi le bailleur de l’indexation du bail en réputant non écrite toute la clause.
Les parties sont invitées à analyser attentivement les clauses qu’elles rédigeront mais surtout celles déjà rédigées de leur bail commercial pour apprécier l’indivisibilité éventuelle de la clause d’indexation avant d’engager toute action sur ce fondement. Les cours et tribunaux ne réputant pas systématiquement une clause d’indexation non écrite sans l’apprécier au préalable.