La loi de simplification de la vie économique n°2026-403 a été publiée au Journal Officiel le 26 mai 2026 et réforme sur plusieurs aspects essentiels le statut des baux commerciaux.
Voici les principales modifications à retenir par thèmes :
La loi touche à plusieurs aspects distincts du statut des baux commerciaux : la mensualisation du loyer, le plafonnement et la restitution des garanties au départ du preneur et en cas de mutation des locaux, la clause de révision, le droit de préférence du locataire, conditions de suspension de la clause résolutoire, et (par l’absence de toute disposition) le maintien de la liberté contractuelle sur l’imputation de la taxe foncière. Les praticiens devront impérativement maîtriser les nouvelles règles, tant lors de la négociation de baux nouveaux que dans la gestion des baux en cours.
Sur le plan de la méthode législative, il convient de souligner que la loi publiée est sensiblement différente du texte adopté par l’Assemblée nationale en première lecture le 17 juin 2025, plusieurs dispositions ayant été modifiées ou supprimées par le Sénat puis par la Commission mixte paritaire qui s’est réunie le 20 janvier 2026. Les praticiens devront donc veiller à ne pas se référer aux commentaires doctrinaux antérieurs sans vérifier leur compatibilité avec le texte définitif. Plusieurs points demeurent à ce stade incertains et appellent des précisions jurisprudentielles, qui seront indiquées ci-après au fil des thèmes.
Enfin, une précision de taille se doit d’être faite, les articles créés ou modifiés, à savoir les L. 145-32-1, L. 145-38-1, L. 145-40, L. 145-41 et L. 145-46-1 sont à compter parmi ceux visés par les dispositions d’ordre de public de l’article L. 145-15. Ces articles sont dès lors d’ordre public, et les parties ne sauraient y déroger. Cela démontre l’importance que le législateur a souhaité apporter à ces amendements au statut des baux commerciaux.
Le locataire exerçant une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestation de services à caractère commercial ou artisanal peut exiger le paiement mensuel en lieu et place du paiement trimestriel de son loyer.
Mensualisation du loyer (article L. 145-32-1 du Code de commerce) :
Cette disposition est d’ordre public. Les parties ne peuvent y déroger.
Le bailleur est tenu d’y accéder sauf (a) en cas d’arriéré locatif et (b) de non-contestation préalable par le locataire de l’arriéré.
Point pratique : aucun formalisme n’est prescrit par la loi pour présenter la demande de mensualisation. Ainsi, tout support écrit semble faire l’affaire (courriel, lettre), pourvu que le locataire soit en mesure d’en établir tant la date d’envoi que celle de réception. La mensualisation produisant ses effets à partir de la première échéance de loyer suivant la demande.
La disposition est applicable aux baux en cours.
Point de vigilance quant au champ d’application : l’article L. 145-32-1 ne concerne que les activités de commerce de détail ou de gros et les prestations de services à caractère commercial ou artisanal. En sont donc exclus les locaux à usage exclusif de bureaux administratifs sans lien direct avec la clientèle, les locaux industriels et les locaux de stockage. Les baux dérogatoires (article L. 145-5 C. com.) et les conventions d’occupation précaire (article L. 145-5-1 C. com.) sont expressément exclus du champ, ces contrats n’étant pas soumis au statut des baux commerciaux.
Point de vigilance quant à la contestation préalable et procédures collectives : le bailleur ne peut s’opposer à la mensualisation qu’à la double condition qu’il existe un arriéré de loyers et de charges et que cet arriéré n’ait pas fait l’objet d’une contestation préalable par le locataire. La loi ne prévoyant aucune forme pour cette contestation, une simple lettre ou un courriel antérieur à la demande de mensualisation suffit en principe, sous réserve que la contestation soit sincère, le contrat de bail devant être exécuté de bonne foi (article 1104 du Code civil). En présence d’un locataire en procédure collective, l’administrateur judiciaire ne saurait en principe imposer au bailleur la mensualisation dès lors que des créances antérieures ont été déclarées.
Point de vigilance quant aux effets sur les baux en cours et à l’anticipation contractuelle : la mensualisation étant applicable aux baux en cours, les locataires éligibles peuvent dès la promulgation de la loi présenter une demande à leur bailleur, sans qu’il soit nécessaire d’attendre le prochain renouvellement. Les baux nouvellement rédigés devront, le cas échéant, prendre en compte cette faculté. Les parties ne peuvent en revanche pas renoncer à ce droit dans le bail lui-même, la disposition étant impérative.
Plafonnement des garanties à 3 mois de loyer (article L. 145-40 du Code de commerce) :
Le locataire exerçant une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestation de services à caractère commercial ou artisanal.
Les sommes réglées par le locataire à titre de garantie ne peuvent excéder un trimestre de loyer. Le texte prévoit qu’« il en va de même » s’agissant des autres garanties demandées au locataire (cautionnements, garanties autonomes à première demande, etc.).
Point pratique : la rédaction du texte est ambiguë sur un point clé. Le plafond de trois mois s’entend-il toutes garanties confondues, ou par catégorie de garantie ? La première interprétation, plus favorable au locataire, ferait du plafond un maximum absolu global. La seconde laisserait au bailleur la possibilité d’exiger, cumulativement, un dépôt de garantie et une autre sûreté, chacun dans la limite de trois mois, soit six mois au total. Faute de précision législative, c’est au juge qu’il reviendra de trancher.
Cette disposition est d’ordre public. Les parties ne peuvent y déroger.
La disposition est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi.
Point de vigilance quant à la sanction de l’excès de garantie : le texte ne prévoit pas expressément de sanction en cas de dépassement du plafond. En l’absence de disposition spécifique, le locataire pourrait être tenté de saisir le juge des référés afin d’obtenir la mainlevée des garanties excédentaires par simple application de l’article L. 145-40 du Code de commerce. La clause contractuelle prévoyant une garantie supérieure au plafond devrait, en application de l’article L. 145-15 du même code, être réputée non écrite.
Point de vigilance quant aux conséquences pratiques lors de la rédaction des baux : le plafonnement des garanties n’étant applicable qu’aux baux conclus ou renouvelés après la promulgation de la loi, les baux en cours demeurent régis par les stipulations contractuelles existantes. Cependant, lors du renouvellement, le plafond de trois mois s’appliquera de plein droit, même si le bail renouvelé reprend les clauses de l’ancien bail. Les rédacteurs de baux devront donc réviser systématiquement les clauses de garantie lors des renouvellements pour les mettre en conformité avec le plafond légal. Le risque, une nouvelle fois, étant le risque de réputation non écrite de la clause (à tout le moins pour la partie supérieure au montant plafond).
Restitution des garanties lors de la fin du bail (article L. 145-40 du Code de commerce) :
La loi institue deux régimes distincts de restitution selon la nature de la garantie.
- le dépôt de garantie dans un délai de trois mois ;
- les autres garanties dans un délai de six mois.
Le bailleur conservela possibilité de déduire du montant du dépôt de garantie les sommes lui restant dues et celles dont il pourrait être tenu pour le compte du locataire, sous réserve, poursuit la loi, « qu’elles soient dûment justifiées ».
Point pratique : en pratique, ce délai de trois mois risque d’être difficile à tenir lorsque le bail prévoit une régularisation annuelle des charges, laquelle n’intervient, pour les baux soumis à l’article R. 145-36 C. com., qu’au 30 septembre de l’année suivante, et, pour les immeubles en copropriété, que dans les trois mois suivant l’approbation des comptes. Il appartient donc au bailleur de préparer en amont les justificatifs nécessaires afin de pouvoir opérer les déductions autorisées dans ce délai contraint.
Cette disposition est d’ordre public. Les parties ne peuvent y déroger.
La disposition est applicable aux baux en cours et pour les restitutions intervenant plus de trois mois après la promulgation de la loi.
Point de vigilance quant à la modalité de la remise des clés : si la loi organise désormais les délais de restitution des garanties, elle ne règle pas explicitement la question des modalités de la remise des clés, lesquelles constituent la condition déclenchant en pratique le point de départ des délais susmentionnés. Il appartient aux parties de prévoir contractuellement les formalités de remise (lettre recommandée avec demande d’avis de réception, procès-verbal contradictoire de commissaire de justice ou encore remise contre récépissé), à défaut de quoi la preuve de la date effective de restitution pourra être contestée.
Restitution des garanties lors de la mutation des locaux loués (article L. 145-40 du Code de commerce) :
En cas de mutation, l’obligation de restitution du dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur (acquéreur), qui en devient le débiteur, peu important que le dépôt lui ait ou non été effectivement transféré par le vendeur.
Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des autres garanties de toute nature. Elle emporte l’obligation pour le vendeur (cédant) de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Cette disposition est d’ordre public. Les parties ne peuvent y déroger.
La disposition est applicable aux baux en cours et aux mutations intervenant plus de trois mois après la promulgation de la loi.
Point de vigilance quant au cautionnement personnel et à la garantie autonome à première demande (GAPD) : la loi prévoit que la mutation entraîne la caducité des « autres garanties de toutes natures ». Cette formule large englobe semble-t-il aussi bien le cautionnement personnel que la garantie autonome à première demande.
Encadrement de la clause d’indexation dite « tunnel » (article L. 145-38-1 du Code de commerce) :
Les parties peuvent librement stipuler dans leur bail que la clause d’indexation pourra limiter la variation de l’indice des loyers commerciaux (ce qui exclut l’indice des loyers des activités tertiaires [ILAT]), suivant l’application d’un pourcentage de variation.
Cet encadrement sera possible à la condition qu’il soit symétrique et qu’il limite la variation tant à la hausse qu’à la baisse.
Le champ d’application de cette disposition est limité aux baux des locaux à usage commercial.
Cette disposition est d’ordre public. Les parties ne peuvent y déroger.
La disposition est applicable aux baux en cours.
Point de vigilance quant à l’indice applicable et au champ d’application : la clause tunnel est expressément réservée aux baux dont le loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Point de vigilance quant à l’articulation avec l’article L. 145-39 du Code de commerce : en contenant la variation annuelle de l’ILC dans un tunnel symétrique (par exemple ± 3 %), les parties peuvent prévenir le dépassement du seuil de 25 % qui, en application de l’article L. 145-39, ouvre le droit à chacune d’elles de demander en cours de bail une révision du loyer à la valeur locative.
Point de vigilance quant à la rédaction de la clause tunnel et aux mesures transitoires : le texte ne prévoit aucune mesure transitoire spécifique pour les clauses d’indexation déjà stipulées dans les baux en cours. Dans la mesure où la clause tunnel est applicable aux baux en cours, les parties peuvent décider d’amender leur bail pour introduire ou adapter une telle clause, dans le respect du principe de symétrie exigé par la loi. Pour les baux à venir, les praticiens devront s’assurer que la clause prévoit expressément un tunnel symétrique – c’est-à-dire que le taux maximal de variation à la hausse soit strictement identique au taux maximal de variation à la baisse – faute de quoi la clause pourrait être jugée non conforme aux exigences légales.
Limitation du droit de préférence du locataire en cas de vente (article L. 145-46-1 du Code de commerce) :
Le droit de préférence ne trouve à s’appliquer ni aux locaux à usage exclusif de bureaux ni aux entrepôts.
Cette disposition est d’ordre public. Les parties ne peuvent y déroger.
La disposition est applicable aux baux en cours et aux mutations réalisées postérieurement à la promulgation de la loi.
Point de vigilance quant au périmètre des locaux bénéficiaires : la loi inclut désormais expressément dans le champ du droit de préférence les réserves et emplacements attenants affectés à l’activité principale. La mitoyenneté avec le local principal est la condition déterminante, les espaces distants ou loués par un bail distinct sans contiguïté physique demeurent a priori exclus. La distinction entre « réserve attenante » (incluse) et « entrepôt » (exclu) pourra générer des difficultés d’interprétation, les deux notions recouvrant en partie la même réalité fonctionnelle de stockage.
Point de vigilance quant aux bureaux-boutiques : la Commission mixte paritaire a supprimé l’exigence de réception habituelle de clientèle qui figurait dans le texte adopté par le Sénat. Il en résulte que les locaux à usage de prestations de services à caractère commercial, dont font partie les bureaux-boutiques (agences bancaires, immobilières, de voyages, ou encore d’assurances, etc.), restent dans le champ du droit de préférence. Seuls les locaux à usage exclusif de bureau ; c’est-à-dire ceux dans lesquels est réalisé un travail intellectuel ou de gestion sans présence de marchandise, en sont désormais exclus.
Durcissement des conditions d’octroi de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce) :
Le locataire qui entend solliciter l’octroi d’un délai et la suspension des effets de la clause résolutoire durant ce délai devra remplir deux conditions :
- justifier de sa capacité à régler la dette locative pour laquelle il demande un délai (loyers, charges et accessoires), comme cela est généralement fait devant le juge des référés, par la production d’un compte d’exploitation prévisionnel ou d’une attestation d’expert-comptable ;
- la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience – à noter que la lecture stricte du texte n’exige pas que le locataire ait également réglé les charges courantes (contrairement à la dette locative visée par la première condition).
Cette disposition est d’ordre public. Les parties ne peuvent y déroger.
La disposition est applicable aux baux en cours et aux procédures formées à compter de la promulgation de la loi.
Point de vigilance quant à l’office du juge des référés : la première condition (capacité à régler la dette locative) n’est pas nouvelle en elle-même et figurait déjà dans la jurisprudence des juridictions des référés. La loi en fait désormais une condition de recevabilité expresse, dotant le juge des référés d’un pouvoir d’appréciation de la situation financière du locataire qui excède son pouvoir habituel.
Point de vigilance quant à la notion de première audience : la seconde condition (versement intégral du loyer courant avant la première audience) laisse à penser que le locataire ne peut plus solliciter un renvoi de l’affaire pour se mettre à jour de ses loyers courants avant la prochaine audience. À défaut de justifier du paiement des loyers du mois ou du trimestre en cours au jour de l’audience, sa demande sera rejetée, quand bien même il serait en mesure de présenter un plan d’apurement sérieux de sa dette ancienne.
Maintien de la possibilité de refacturer la taxe foncière au locataire :
Le texte adopté par l’Assemblée nationale en première lecture, le 17 juin 2025, prévoyait d’interdire au bailleur de mettre à la charge du locataire la taxe foncière. La Commission mixte paritaire a supprimé cette disposition.
En conséquence, à la date de publication de la loi n°2026-403, le bailleur conserve la faculté de refacturer au locataire la taxe foncière, dès lors que les stipulations contractuelles le permettent. Le droit positif sur ce point reste inchangé.
Résumé sous forme de tableau :
| Mesure | Article | Ordre public | Applicable aux baux en cours | Conditions / Précisions clés |
|---|---|---|---|---|
| Mensualisation du loyer | L. 145-32-1 | Oui | Oui, dès la promulgation | Activités commerciales/artisanales uniquement. Effet à la 1ère échéance suivante. Refus possible si arriéré non contesté. |
| Plafonnement des garanties à 3 mois | L. 145-40 | Oui | Non, baux conclus ou renouvelés après promulgation | 3 mois max (dépôt + autres sûretés). Ambiguïté : 3 mois global ou par garantie ? |
| Restitution du dépôt de garantie en fin de bail | L. 145-40 | Oui | Oui, restitutions > 3 mois après promulgation | Délai : 3 mois à compter de la remise des clés. Déductions possibles si dûment justifiées. |
| Restitution des autres garanties en fin de bail | L. 145-40 | Oui | Oui, restitutions > 3 mois après promulgation | Délai : 6 mois à compter de la remise des clés. Vise cautions, GAPD, etc. |
| Transmission du dépôt lors d’une mutation | L. 145-40 | Oui | Oui, mutations > 3 mois après promulgation | L’acquéreur devient débiteur de la restitution, même sans transfert effectif par le vendeur. |
| Caducité des autres garanties lors d’une mutation | L. 145-40 | Oui | Oui, mutations > 3 mois après promulgation | Caducité de plein droit (caution, GAPD). Restitution par le vendeur dans les 6 mois. |
| Clause d’indexation tunnel | L. 145-38-1 | Oui | Non, baux conclus ou renouvelés après promulgation | ILC uniquement. Tunnel symétrique obligatoire (même % hausse/baisse). |
| Droit de préférence du locataire | L. 145-41 | Oui | Oui, mutations postérieures à la promulgation | Sont exclus : bureaux sans réception de clientèle, entrepôts. |
| Suspension de la clause résolutoire | L. 145-41 | Oui | Oui, procédures formées après promulgation | 2 conditions cumulatives : (1) justification de la capacité à apurer la dette ; (2) loyers courants payés avant la 1ère audience. |