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La violation du droit au maintien dans les lieux du preneur constitue un préjudice commercial distinct de l’indemnite d’éviction

En cas de violation par le bailleur du droit du preneur au maintien dans les locaux jusqu’au complet paiement de l’indemnité d’éviction, le preneur peut demander la réparation des pertes de résultat consécutives, pour le période courant entre le jour de sa sortie contrainte des lieux et le jour du paiement de l’indemnité d’éviction.

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Dans une décision du 27 février 2020 (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, arrêt du 27 février 2020, pourvoi n°18-24.986), la Cour de cassation rappelle que la perte de résultat engendrée par la violation du bailleur du droit du preneur au maintien dans les lieux, prévu par l’article L. 145-28 du Code de commerce, est distincte du trouble commercial, qui est l’un des éléments accessoires constitutifs de l’indemnité d’éviction.

Rappel des principes légaux en cas de refus de renouvellement du bail commercial

Lorsqu’en vue de l’expiration du bail commercial, le Bailleur notifie au Preneur un congé avec refus de renouvellement, ou qu’il oppose un refus à la demande de renouvellement notifiée par le Preneur, l’article L. 145-14 du Code de commerce dispose qu’il doit alors payer au locataire évincé une indemnité d’éviction (Sauf dans le cadre des exceptions prévues à l’article L. 145-17 et suivants du Code de commerce), égale au préjudice causé par la perte du fonds de commerce. L’indemnité principale, qui correspond à la valeur du fonds de commerce, peut être augmentée d’indemnités accessoires (au titre notamment des frais de remploi, de déménagement, du trouble commercial, des frais administratifs, de l’indemnité de double loyer, de la perte de travaux et d’agencements spécifiques et irrécupérables, des indemnités de licenciement et des frais de réinstallation, etc.).

L’article L. 145-28 du Code de commerce confère à cet égard au Preneur un droit au maintien dans les locaux loués, jusqu’au complet paiement de l’indemnité d’éviction.

Rappel des faits et de la procédure

Le Bailleur avait donné congé à son Preneur pour la date du 15 septembre 2012. Avant même le mois de septembre 2012, le Bailleur s’est employé à perturber l’exploitation du Preneur par des voies de faits (menaces, casse du matériel), (dégradations sur le climatiseur, l’installation électrique (…) menaces graves (d’incendie…) » afin de le contraindre à quitter les locaux loués au plus vite, sans pour autant lui avoir versé l’indemnité d’éviction, en violation du droit au maintien conféré au preneur par l’article L. 145-28 du Code de commerce.

Le Preneur ayant quitté les locaux loués le 19 septembre 2012, a alors assigné le Bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction, demandant outre le paiement de l’indemnité principale correspondant à la perte de son fonds de commerce, l’indemnisation d’un préjudice accessoire de perte de résultat consécutive à la violation par son bailleur de son droit au maintien dans les lieux, qu’il qualifiait de trouble commercial.

La Cour d’appel a fait droit aux demandes du preneur en lui allouant un montant de 200.000 euros au titre du trouble commercial invoqué(selon le calcul correspondant à la perte de résultat pour les six dernières années), bien supérieur à la valeur stricto sensu du fonds de commerce qui avait été évaluée à 70.500 €. Le Bailleur a alors formé un pourvoi devant la Haute Cour.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, et considère que la Cour d’appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce en accueillant les demandes du preneur fondées sur la qualification de trouble commercial, aux motifs suivants :

« Le préjudice commercial subi né de la perte du droit au maintien dans les lieux est distinct de celui lié à l’éviction du fonds de commerce. »

Le raisonnement et l’apport de l’arrêt : distinction entre trouble commercial et préjudice commercial

Le trouble commercial est l’un des troubles accessoires résultant de l’éviction : il correspond à la réparation du préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds due au non-renouvellement du bail (gestion de l’éviction et recherche de locaux de transfert ou d’un nouveau fonds). Ce trouble commercial génère une perte de revenus et parfois même, en cas de transfert, une perte marginale de clientèle. Ce poste de préjudice est apprécié au cas par cas et généralement forfaitisé (L’indemnisation du trouble commercial est généralement fixée à trois mois de l’excédent brut d’exploitation ou au bénéfice moyen des trois derniers exercices).

Pourtant le preneur a formé pour la réparation de son trouble commercial une demande principale concernant la valeur du fonds de commerce et une demande accessoire concernant les pertes de résultats né de la perte du droit au maintien dans les lieux.

La Cour de cassation reproche à la Cour d’appel d’avoir violé les articles L145-14 et L145-28 en faisant droit à la demande du preneur. La perte de résultats n’est pas un trouble commercial.

Comme le rappelle la Cour de cassation, le préjudice de perte de résultat subi par le Preneur en l’espèce n’est pas consécutif à l’éviction, mais à la violation du droit du Preneur au maintien dans les locaux loués jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

En conséquence, il constitue un préjudice distinct de l’éviction, qualifié par la Cour de Cassation de préjudice commercial, et doit faire l’objet d’une demande d’indemnisation distincte, au principal, et non accessoire au titre de l’indemnité d’éviction.

En l’espèce il suffira au demandeur devant la Cour d’appel de renvoi de requalifier sa demande en préjudice commercial pour pouvoir solliciter l’indemnisation du préjudice subi.

Cet arrêt doit inciter les praticiens du droit, avocats et juges du fond, à porter une attention particulière aux qualifications juridiques appliquées, qui est de prime abord subtil, ces qualifications ayant un impact sur les modalités de calcul de l’indemnisation correspondante.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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