NS Avocats Bail commercial : résiliation du bail commercial pour changement d’activité non autorisé

Cour d’appel de Metz, 27 juillet 2023, n°21/01262

Faits et procédure

La clause de destination du bail commercial doit être rédigée avec précision et attention, car ce qu’elle n’inclut pas comme activité n’est pas susceptible d’être ensuite exercé par le locataire, sauf à risquer la résiliation de son bail commercial à ses torts.

Un bailleur donne à bail commercial à une société commerciale divers locaux commerciaux, pour une durée de neuf années.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le locataire a notifié au bailleur son intention d’exercer une autre activité consistant en la réparation de véhicules d’occasion et la vente de pièces détachées de véhicules à moteur (au lieu de celle initialement et contractuellement prévue consistant en une activité d’achat, vente, exposition de tout véhicule neuf et d’occasion à moteur).

Par courrier en réponse, le bailleur s’est opposé à cette demande.

Le preneur ne s’est pas conformé au refus du bailleur et a commencé d’exercer la nouvelle activité.

Le bailleur lui a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire du bail, invoquant l’inexécution de l’article 4 du bail prévoyant l’obligation faite au preneur des locaux d’exercer l’activité contractuelle.

Le locataire a répondu en assignant le bailleur en annulation de ce commandement.

Rappel de la procédure relative à une déspécialisation partielle :

L’article L. 145-47 du Code de commerce prévoit que le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

Ce qui est le cas en l’espèce puisque l’activité dont l’adjonction a été demandée est bien complémentaire ou connexe à celle initialement prévue.

La procédure est la suivante : le preneur doit faire connaître son intention au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.

Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux pour valider ou non la demande du preneur.

Cette procédure ouvre au propriétaire le droit, lors de la première révision triennale suivant la notification, de pouvoir tenir compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

Solution au cas d’espèce :

La cour d’appel de Metz, saisi sur appel interjeté d’une décision du tribunal judiciaire de Metz, a considéré que le bailleur a valablement mis en œuvre la clause résolutoire du bail. Elle retient, en effet, que le locataire a partiellement modifié l’activité contractuelle sans accord du bailleur sur la déspécialisation (et donc sans respect du formalisme des dispositions de l’article L. 145-47).

Le preneur reprochait également au bailleur de ne pas indiquer l’activité non prévue par le bail et en infraction de l’article 4. Cependant, le commandement précisait bien la nature de l’infraction en ce qu’il reprochait au locataire de ne pas exécuter l’obligation d’exercer une activité « d’achat, vente, exposition de tous véhicules neufs et d’occasion à moteur ».

Cette précision suffit à respecter les dispositions de l’article L. 145-41 qui requièrent du commandement qu’il soit suffisamment précis pour que le preneur saisisse la portée de l’infraction visée et du manquement qui lui est reproché, et de pouvoir ainsi y répondre utilement dans le délai d’un mois.

Faute d’accord entre les parties, le preneur n’était pas en droit d’exercer la nouvelle activité. Il aurait, à tout le moins, dû suivre la procédure ouverte par l’article L. 145-47 du Code de commerce dont les dispositions sont d’ordre public par renvoi de celles de l’article L. 145-15 du Code de commerce.

Il convient d’être particulièrement attentif à la clause de destination du bail et au changement d’activité en cours de bail dont le non-respect est souvent la résiliation du bail commercial aux torts du preneur.