Défaut d’information préalable du cédant sur les impayés de loyers du concessionnaire

Les baux commerciaux prévoient de manière classique une clause de garantie du cédant, dans le cadre de la cession du droit au bail, en cas d’impayés ou de défaut d’exécution par le cessionnaire des clauses et conditions du bail. Le bailleur supporte à cet égard, au titre de l’article L. 145-16-1 du Code de commerce, une obligation d’information préalable du cédant en cas d’impayés du cessionnaire, dont la sanction en cas de non-respect faisait l’objet du présent litige.

Dans une décision du 3 septembre 2020 (Cour d’appel de Metz, 1ère chambre civile, arrêt du 3 Septembre 2020, RG n° 18/03011), la Cour d’appel de Metz a jugé que l’article L.145-16-1 du Code de commerce imposant au Bailleur une information du cédant ayant consenti une garantie, en cas d’impayés du cessionnaire, ne prévoyait aucune sanction spécifique en cas de non-respect de cette obligation d’information préalable, et en particulier aucune irrecevabilité. Sous réserve de la seule bonne foi du Bailleur, cette garantie peut donc valablement être mise en œuvre même en cas de résiliation du bail, qui n’a d’effet que pour l’avenir, dès lors que l’objet de la garantie est antérieur à la résiliation (ce qui recouvre en l’espèce les loyers et charges impayés, et l’indemnité d’occupation due en application de la clause résolutoire stipulée au bail).

Rappel des faits et de la procédure 

Aux termes d’un contrat de bail commercial daté du 7 janvier 2015, un Bailleur avait donné à bail commercial à un Preneur des locaux ; le Preneur a ensuite cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail commercial, le 24 juin 2015, à un Cessionnaire devenu le nouveau Preneur.

Le nouveau Preneur ayant cessé de payer les loyers à compter du mois de mars 2016, à la suite de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 juillet 2016 et resté infructueux, le Bailleur a sollicité et obtenu par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Metz du 22 novembre 2016 que soit constatée la résiliation de plein droit du bail, à effet au 5 août 2016.

Puis par assignation du 16 mai 2017, le Bailleur a attrait le Preneur initial, qui avait cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail, devant le tribunal de grande instance de Metz aux fins de le voir condamné à lui payer, en application de la clause de garantie prévue au bail, la somme de 19.057,47 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, correspondant selon elle aux sommes dues par le Cessionnaire et nouveau Preneur.

Par jugement en date du 9 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Metz a rejeté la demande du Bailleur comme étant irrecevable, relevant que la clause de garantie invoquée par le Bailleur était bien incluse dans le bail mais que le Bailleur n’avait pas averti le Cédant, ancien Preneur, de la défaillance de son cessionnaire, contrairement aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-16-1 du code de commerce, et n’avait en outre pas mis en œuvre la clause de garantie avant de résilier le bail qui la contenait. 

Le Bailleur a interjeté appel du jugement.

La décision de la Cour d’appel de Metz

2.1. Sur le défaut d’information préalable du Cédant

La Cour d’appel relève que le cédant ne conteste pas ne pas avoir informé l’ancien Preneur, cédant, des impayés ni de la procédure en résiliation du bail, en méconnaissance de l’article L. 145-16-1 du code de commerce reproduites dans le bail.

S’agissant de la sanction attachée au non-respect de l’article L. 145-16-1 précité, la Cour d’appel rappelle que cet article ne prévoit aucune sanction spécifique, et en particulier aucune irrecevabilité de la demande du bailleur, en cas de non-respect de l’obligation d’informer le cédant de tout incident de paiement des loyers, et juge que par conséquent, c’est à tort que le jugement dont appel a déclaré irrecevable la demande du Bailleur.

En revanche, la Cour d’appel fait application du droit commun des contrats et en particulier du principe d’exécution de bonne foi des conventions ( Principe qui résulte de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction ancienne applicable au litige), pour affirmer que le Bailleur doit mettre en œuvre la garantie de bonne foi et dans le respect des stipulations contractuelles, et que le cédant peut être déchargé de son obligation s’il établit que la négligence du bailleur lui a causé un préjudice.

En l’occurrence, la Cour relève que le Bailleur, s’il n’a pas informé le cédant des défauts de paiement qu’il constatait de la part du locataire cessionnaire, a toutefois été diligent dans le recouvrement de sa créance, et agi avec célérité pour obtenir la résiliation du bail, de sorte qu’il n’est résulté de son comportement aucun accroissement anormal de la dette locative et que le Preneur ne démontre pas avoir perdu une chance de réduire celle-ci en intervenant auprès de son cessionnaire en temps utile. 

La Cour considère donc que l’ancien Preneur, cédant, ne démontre aucun préjudice subi du fait du manquement du Bailleur à son obligation d’information, et que dès lors, le Bailleur est bien fondé à solliciter l’application de la clause de garantie contractuelle.

2.2. Sur la résiliation du bail

La Cour d’appel juge que la résiliation du bail commercial n’a d’effet que pour l’avenir à compter de la date de résiliation, et n’a pas pour conséquence d’anéantir rétroactivement la situation contractuelle formée entre les parties et, partant, ne remet pas en cause les obligations de garantie nées antérieurement à la résiliation.

La Cour considère donc que la résiliation du contrat à effet au 5 août 2016 n’empêche pas la mise en œuvre de l’obligation de garantie pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail, dès lors que l’objet de la garantie est antérieur à la résiliation du contrat.

A ce titre, la Cour précise que le garant peut valablement se voir réclamer :

  • Les loyers et charges locatives impayés ;
  • Et l’indemnité d’occupation due en application de la clause résolutoire stipulée au Bail.

Il ne peut en revanche être tenu des frais correspondant aux condamnations au titre de l’article 700 du Code de procédure civile mis à la charge du cessionnaire et nouveau Preneur, ni les intérêts dus par ce dernier en conséquence de l’ordonnance de référé ayant constaté la résiliation du bail.

Cette décision apporte des précisions utiles en pratique sur les modalités d’exercice et le champ d’application de la garantie du cédant d’un bail commercial, en présence d’une clause de garantie.

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