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Défaut de respect du formalisme de cession du bail entre membres de la même famille et opposabilité au bailleur

Les conditions de cession du droit au bail commercial  sont dans la majorité des cas strictement encadrées par les clauses du bail. Le non-respect de ces conditions est susceptible d’entraîner des sanctions graves pour le Preneur.

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Dans une décision du 7 octobre 2020 ( Cour d’appel de Paris, Pôle 5 Chambre 3, arrêt du 7 octobre 2020, RG n° 18/28515), la Cour d’appel de Paris a jugé que la cession du droit au bail d’un commerce d’alimentation générale entre un père et sa fille, réalisée sans respecter le formalisme prévu au Bail, était inopposable au Bailleur mais pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du Bail. En revanche, cette cession étant inopposable au Bailleur, et le preneur initial n’étant plus immatriculé au RCS, le Bailleur pouvait valablement délivrer au cours de la tacite prolongation, un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, en raison de l’absence d’immatriculation du preneur au RCS exigée par l’article L. 145-1 du Code de commerce.

Rappel des faits et de la procédure 

Dans l’affaire qui a été soumise à la Cour d’appel de Paris, le Bailleur avait donné à bail en renouvellement au Preneur un local commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2006, pour y exercer une activité de vente d’alimentation générale.

Le 31 mars 2013, le Preneur a cédé son droit au bail à sa fille, et a été radié du registre du commerce et des sociétés le 15 avril 2013.

Le 16 mars 2016, soutenant que les locaux étaient désormais exploités par un tiers au bail, sans autorisation, le Bailleur a fait assigner le cessionnaire ainsi que le preneur initial devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion.

En outre, les 27 et 28 mars 2017, le Bailleur a fait délivrer au preneur initial et au cédant en application des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, un congé avec refus de renouvellement à effet au 30 septembre 2017 pour motif grave et légitime fondé sur la dénégation du droit au statut pour défaut d’inscription du locataire au registre du commerce et des sociétés.

Par jugement du 25 mai 2018, le Tribunal de Grande Instance de Paris a jugé que la cession de du droit au bail était inopposable au Bailleur, prononcé la résiliation du bail à la date du 16 mars 2016, et ordonné l’expulsion du preneur initial ainsi que du cessionnaire. Ces derniers ont interjeté appel du jugement.

La décision de la Cour d’appel de Paris 

2.1 Sur la demande de résiliation fondée sur le non-respect du formalisme prévu au bail en matière de cession :

La Cour d’appel de Paris a rappelé les termes de la clause du Bail aménageant le droit de cession du Preneur, qui était ainsi rédigée :

« le preneur ne peut céder ou transporter son droit au bail qu’en totalité et avec l’agrément du bailleur sauf s’il s’agit d’un successeur dans son commerce et en restant garant et répondant solidaire de son cessionnaire(…). Le bailleur sera dans tous les cas appelé à l’acte de cession qui ne pourra être établi qu’en la forme authentique et dont il lui sera remis une copie exécutoire sans frais pour lui servir de titre exécutoire direct contre le cessionnaire, sans préjudice de tous ses droits et actions contre le preneur ».

La Cour rappelle qu’une telle clause est licite et rend inopposable au bailleur toute cession, même au successeur dans le fonds de commerce, qui ne respecterait pas les conditions de forme prescrites.

En revanche, au contraire du jugement de première instance, elle juge que la cession ne présente cependant pas un degré de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail au regard du contexte dans lequel elle est intervenue, s’agissant d’un commerce de proximité à caractère familial. 

2.2 Sur le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime fondé sur la dénégation du droit au statut pour défaut d’inscription du locataire au registre du commerce et des sociétés :

Le bail n’ayant pas été renouvelé par les parties, il se trouvait depuis le 30 juin 2015 en tacite prolongation, conformément aux termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce, ce qui signifie que chacune des parties pouvait à tout moment faire signifier un congé à l’autre.

Le congé délivré par le Bailleur à effet au 30 septembre 2017 a mis fin à la tacite prolongation ; par ce congé, le Bailleur refusait au Preneur le droit au renouvellement du bail attaché au bail commercial, sur le fondement d’un motif grave et légitime tenant à l’absence d’immatriculation du Preneur au registre du commerce et des sociétés. 

En effet, la cession du droit au bail étant inopposable au Bailleur, celui-ci est fondé à considérer qu’elle n’est jamais intervenue, et ainsi qu’il est toujours lié contractuellement au Preneur, la cessionnaire n’étant considérée que comme une occupante du chef du Preneur.

Or, le Preneur était radié du registre du commerce et des sociétés depuis 2013, et la Cour d’appel a rappelé que pour bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial conféré par le statut des baux commerciaux, le locataire doit satisfaire à l’ensemble des conditions générales d’application prévues à l’article L. 145-1 du code de commerce, et notamment être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

A défaut d’inscription au registre du commerce et des sociétés, la Cour d’appel juge dès lors que le Preneur perd le droit au renouvellement du bail, qui est expiré à la date d’effet du congé, soit le 30 septembre 2017, et que la cessionnaire doit donc être considérée comme occupante sans droit ni titre, aucun des deux ne pouvant prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, l’expulsion du Preneur et de la cessionnaire ordonnée par le jugement de première instance est confirmée par la Cour d’appel de Paris.

2.3 La sanction est particulièrement sévère compte tenu de l’appréciation portée par la Cour d’appel sur le non-respect du formalisme imposé pour la cession, qu’elle juge n’être pas d’une gravité suffisante pour justifier une résiliation du bail.

Néanmoins, cette décision est juridiquement incontestable, dans la mesure où elle tire les conséquences de l’absence d’opposabilité de la cession au Bailleur, et rappelle que l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés est une condition indispensable pour que le Preneur puisse se prévaloir du statut des baux commerciaux, et donc du droit au renouvellement. 

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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