La clause de garantie solidaire en matière de cession du droit au bail commercial

En cas de cession de son droit au bail, le cédant demeure garant solidaire avec le cessionnaire du paiement des loyers et de l’exécution des charges du bail par ce dernier.

Cette obligation est visée à l’article L. 145-16-2 du Code de commerce qui la limite à trois années. Elle est assortie d’un devoir d’information du bailleur à l’encontre du cédant en cas de défaillance du cessionnaire, et ce dans un délai d’un mois (article L. 145-16-1 du Code de commerce).

La plupart des baux commerciaux prévoient une clause de garantie solidaire aux termes de laquelle le locataire sortant, à savoir le cédant, s'engage à répondre solidairement du cessionnaire pour le paiement des loyers dès l'exécution des autres conditions du bail cédé (soit via la cession du fonds de commerce, soit seul).

Pour tous les baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, si la cession du bail comprend une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession du bail (c’est ce que prévoit l’article L. 145-16-2 du Code de commerce).

Le point de départ du délai de trois années est la date de signature de la cession. Cependant, est-ce que l'expiration du délai de trois ans met fin à l'obligation de couverture du garant (de sorte qu'il n'est pas tenu des dettes nées ultérieurement) ? Et cela met-il pour autant fin à son obligation de règlement (de sorte que le bailleur ne pourrait plus le poursuivre, au-delà de trois ans, pour des dettes nées pendant la période de garantie) ?

Application de la loi dans le temps et garantie solidaire limitée à trois ans

Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, les clauses de garanties solidaires étaient bien souvent limitées à la durée du bail.

Avant la loi Pinel, les tribunaux et les cours considéraient qu’en présence d’une clause de garantie solidaire, le cédant restait débiteur solidaire du paiement des loyers pendant la durée du contrat de bail (Cass. Civ. 3ème, 11 mai 1995) et que cette obligation prenait fin dès que le bail prenait fin par l'effet d'un congé (Cass. Civ. 3ème, 4 mars 1998) ou d'une résiliation même amiable (Cass. Civ. 3ème, 18 octobre 2006, n° 05-16.773).

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel et de cet article L. 145-16-2, bon nombre de parties se sont demandé si ces dispositions étaient applicables aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi mais qui étaient cédés postérieurement à son entrée en vigueur.

La question a été tranchée par la Cour de cassation qui a décidé que cet article et donc cette limitation n’étaient pas applicables aux contrats en cours malgré son caractère d'ordre public (Cass. Civ. 3ème, 11 avril 2019 n°18-16.121 FS-PBI).

L’ordre public de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce

Cet article est d’ordre public. Cela signifie que les parties ne peuvent y déroger comme l’on voyait parfois certains baux, conclus après l’entrée en vigueur de la loi Pinel, y procéder. Cela a été consacré par la Cour de cassation par un arrêt du 11 avril 2019.

Le sort de la garantie solidaire en cas de renouvellement du bail commercial

La Cour d’appel de Paris avait déjà jugé que la clause de solidarité ne s'applique pas au bail renouvelé après la cession puisqu’un bail renouvelé est un nouveau bail.

Le sort de la garantie solidaire en cas de tacite prolongation du bail commercial

Dans la mesure où en cas de tacite prolongation c'est le même bail qui se prolonge au-delà du terme contractuellement fixé par les parties, la durée est limitée à trois années, bien que ce bail soit prolongé tacitement.

Cette règle étant logique dans la mesure où le bail pouvant se prolonger jusqu’à délivrance d’un congé ou d’un accord entre les parties pour renouveler, le risque d’étendre la garantie est trop élevé. La durée limitée de la garantie venant couvrir ce risque.

L’étendue de la garantie solidaire

L’étendue de la clause de garantie solidaire est interprétée restrictivement par les cours et les tribunaux. D’où l’importance, lors de la rédaction d’une telle clause, de préciser son étendue. Notre cabinet d’avocats vous assiste pour vous assurer de la limitation de celle-ci. Lorsqu'elle est limitée au paiement des loyers dus par le cessionnaire, le cédant ne peut pas être tenu de payer les réparations locatives. En outre, sauf mention contraire, la clause de solidarité ne vise que les loyers et non l’indemnité d’occupation.

L’obligation d'information du bailleur

L’article L. 145-16-1 du Code de commerce dispose qu’en cas de cession du bail stipulant une clause de garantie du cédant au bénéfice du propriétaire, ce dernier doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

Aucune forme n’est fixée par la loi. L’article étant assez vague à ce sujet mais nous conseillons au bailleur de procéder a minima par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour éviter toute discussion. Ce courrier devant préciser l’identité du locataire, la nature de l’inexécution et le montant ou la nature de ce qui est réclamé ainsi que la date d’exigibilité.
Le non-respect de cette obligation est sanctionné par la responsabilité contractuelle du propriétaire des murs. Le cédant pouvant ainsi réclamer des dommages et intérêts à la condition toutefois de justifier de l’existence d’un préjudice.

La faute du bailleur

Il est fréquent que le bailleur ne se manifeste pas tout de suite et laisse traîner les sommes dues par le cessionnaire. Il alerte ensuite le cédant souvent trop tard qui se voit garant solidaire d’une énorme somme d’argent.

Le bailleur peut-il être considéré comme ayant commis une faute ? La Cour de cassation a jugé qu'un créancier qui agit en recouvrement de sa créance dans le délai de prescription ne commet pas de faute, sauf abus dans l'exercice de ce droit (Cass. Com., 2 novembre 2016, n° 14-29.723).

La responsabilité du bailleur est engagée pour faute lorsqu'il n'a adressé au cessionnaire qui n'a jamais payé ses loyers ni courrier ni lettre recommandée avant une sommation de payer, qu'il n'a pas poursuivi la procédure alors que la sommation tardive n'avait eu aucun effet, qu'il n'a pas informé le cédant de cette situation et n'a jamais fait en trois ans de tentative sérieuse pour récupérer ses loyers auprès de la société cessionnaire du bail ni tenu le cédant informé de cette situation alarmante.

En général, l'attitude du bailleur ne peut exonérer totalement le cédant de son obligation mais peut seulement conduire à limiter dans le temps les effets de garantie.

En pratique, le cédant, locataire sortant, peut, en cas d’assignation en référé par le bailleur, arguer du fait que la demande de ce dernier se heurte à une contestation sérieuse si le bailleur s'est montré négligent dans la poursuite de sa créance contre le cessionnaire. Il est important dans pareils cas d’être accompagné d’un avocat spécialisé dans le domaine car les enjeux sont importants.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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