NS Avocats Les sanctions encourues en cas de manquement au formalisme des cessions de fonds de commerce ou de droit au bail

Les sanctions pouvant être parfois lourdes de conséquence, comme l’inopposabilité de la cession au bailleur, le refus de renouvellement sans versement d’une indemnité d’éviction, voire la résiliation pure et simple du bail commercial.

Les sanctions applicables en cas de cession de fonds de commerce irrégulière

L’inopposabilité de la cession de fonds de commerce au bailleur

Si le cédant ou le cessionnaire ont omis de respecter les formalités stipulées au bail en cas de cession ou n’ont pas signifié la cession conformément à l’article 1690 du code civil, celle-ci est inopposable au bailleur.

Dès lors, en effet, que la cession n’a pas été portée à sa connaissance le bailleur peut valablement considérer que le cessionnaire est un occupant sans droit ni titre et demander, au besoin, son expulsion devant le juge statuant en la forme des référés. Une telle inopposabilité est encourue également si le bailleur avait donné son accord à la cession tout en le soumettant à l’accomplissement de formalités (comme le paiement des arriérés par le cédant) non-accomplies.

L’inopposabilité de la cession au bailleur peut entraîner une dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux qui empêcherait dès lors le locataire de demander mais surtout d’obtenir le renouvellement de son bail commercial.

Le motif légitime de refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction

Au-delà de la dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux, la cession irrégulière constitue avant tout une infraction au bail commercial qui peut justifier un refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L145-17 du code de commerce.

Les juges auront ensuite à apprécier si cette infraction est d’une gravité suffisante pour justifier le refus de verser au locataire sortant une indemnité d’éviction (cela peut aller de l’absence d’appel du bailleur à la signature, l’absence de signification, le défaut de conclusion d’un acte authentique, etc.).

La résiliation du bail commercial

En cas de non-respect d’une clause du bail, quelle qu’elle soit, la résiliation est encourue et peut passer par la résiliation judiciaire ou la constatation par le juge des référés de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail.

Le cas de la résiliation judiciaire

Les juges du fond vont souverainement apprécier si l’irrégularité soulevée par le bailleur peut entraîner la résiliation du bail par sa gravité. Il n’est pas nécessaire pour le bailleur de prouver l’existence d’un préjudice, la faute est cause par soi de la résiliation.

A l’appui de ce principe, les cours et tribunaux ont déjà retenu la résiliation du bail en cas de :

• cession de droit au bail sans l’accord du bailleur,
• cession non-portée à la connaissance de la bailleresse (malgré une régularisation ultérieure jugée inopérante),
• cession sans respecter la forme authentique stipulée au bail,
• cession sans appel du bailleur à concourir à l’acte,
• cession sans purge préalable du droit de préférence du bailleur.

La gravité de l’infraction est jugée au cas par cas par le juge du fond et il est difficile de tirer des règles claires. Les parties auront, dans tous les cas, tout intérêt à veiller au maximum à observer le formalisme de cession stipulé au bail.

Le cas de la résiliation par le jeu de la clause résolutoire

Le bailleur s’apercevant de l’inobservation de la clause de cession du bail peut délivrer un commandement visant la clause résolutoire.

La délivrance d’un tel commandement laisse au preneur et cédant la possibilité de régulariser la situation pendant un délai d’un mois. Au-delà de ce délai, si le commandement demeure infructueux, le bailleur pourra faire constater par le juge des référés l’acquisition de la clause résolutoire.

La Cour de cassation rappelle à ce titre qu’il est indifférent que l’infraction commise par le locataire ait un caractère irréversible. Le commandement doit être délivré et la résiliation ne peut être immédiate.

La renonciation possible du bailleur à se prévaloir de l’infraction

Le bailleur qui peut invoquer l’irrégularité de la cession peut également renoncer à s’en prévaloir et permettre ainsi aux parties de régulariser la situation.

Sa renonciation ne peut résulter que d’actes positifs et non-équivoques qui laissent apparaître la connaissance par le bailleur de l’infraction commise et sa volonté de ne pas s’en prévaloir.

Il a ainsi été jugée que la renonciation du bailleur est retenue lorsqu’il a délivré des quittances de loyers et adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire et désignant le cessionnaire. De même, en cas de délivrance de quittances régulières au cessionnaire et demande à son assureur de procéder à une expertise pour déterminer l’origine d’un dégât des eaux survenu dans les lieux après la cession, la renonciation est acquise.

Dès lors que le bailleur a renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de la cession, il ne peut plus revenir sur sa décision.

La mise en œuvre de la responsabilité du cédant et du cessionnaire

Les juges qui apprécient souverainement la gravité de l’infraction pour prononcer la résiliation peuvent la refuser et accorder, en contrepartie, des dommages et intérêts au bailleur qui aurait subi un préjudice.

Si les deux parties ont commis une faute commune, la responsabilité de l’un et de l’autre peut être partagée.

De la même, si le bailleur refuse une cession de mauvaise foi ou de façon abusive, sa responsabilité peut être engagée.