Bail commercial Les conditions légales du droit à l’indemnité d’éviction

Condition initiale du droit à indemnité d’éviction : la délivrance d’un congé

Avant toute chose, le bailleur doit refuser le renouvellement et offrir une indemnité d’éviction. Ce préalable passe par la signification par voie d’huissier d’un congé portant refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction. Ce congé peut être délivré à l’initiative du bailleur ou en réponse à une demande de renouvellement formée par le preneur.

Cela signifie qu’en pratique un preneur ne peut bénéficier du droit à l’indemnité d’éviction s’il prend lui-même l’initiative de délivrer un congé pour quitter les lieux, s’il les quitte volontairement avant la date d’effet du congé. De même, dans le cas d’un bail commercial résilié de plein droit (par acquisition de la clause résolutoire ou encore par destruction des lieux loués en vertu de l’article 1722 du Code civil).

Les conditions statutaires du droit au renouvellement

L’article L. 145-14 fait état de la réparation du préjudice subi par le preneur du fait du refus de renouvellement de son bail. Dès lors, pour pouvoir prétendre à l’indemnité d’éviction, encore faut-il que le locataire évincé réponde aux conditions statutaires du droit au renouvellement.

La date de notification du congé est importante car c’est au jour de cette notification que la capacité et donc le droit du preneur à pouvoir bénéficier du droit de l’indemnité d’éviction est apprécié.

Le jour de la notification du congé, le locataire doit remplir les conditions légales du droit au renouvellement visées aux articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce. Conformément à l’article L. 145-1 du Code de commerce, le preneur doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Sans cela, le bénéfice du droit au statut des baux commerciaux et donc à l’indemnité d’éviction lui est dénié.

L’article L. 145-8 dispose que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Ainsi, hormis ces motifs strictement interprétés par le juge, le constat de la situation du preneur tant à la date de signification du congé qu’à celle de la date d’effet du congé est irréfragable. En conséquence, il ne peut plus être remis en cause ultérieurement, quand bien même le preneur reprendrait l’exploitation de son fonds de commerce avant la date d’échéance du bail.

La date de prise en compte est donc essentielle.

Dans le cas où le refus de renouveler le bail est signifié en réponse à une demande de renouvellement formée par le preneur, les conditions auxquelles est assujetti le droit à indemnité d’éviction s’apprécient à la date de la demande de renouvellement et à la date d’expiration du bail.

Les conditions à remplir par le preneur lors du maintien dans les lieux loués

L’article L. 145-28 du Code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Ainsi, jusqu’au paiement de cette indemnité, le preneur peut se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Le preneur doit donc les respecter à la lettre malgré l’expiration contractuelle du bail.

Concernant l’obligation d’être immatriculé au RCS, il a été jugé qu’il suffit que le locataire soit immatriculé à la date de délivrance du congé et à sa date d’effet, ou à la date de l’assignation diligentée par le preneur pour revendiquer le bénéfice du statut.

En revanche, s’agissant de la propriété du fonds, cette condition doit toujours être remplie puisque seul le propriétaire du fonds peut prétendre à l’indemnité d’éviction. Si le preneur cède son fonds de commerce, le cessionnaire deviendra créancier de l’indemnité d’éviction. Cela est applicable sauf à ce que la cession ait été opérée en infraction des clauses et conditions du bail.

Enfin, s’agissant de l’exploitation du fonds, le preneur doit la maintenir aussi longtemps qu’il n’aura pas restitué les lieux loués. En tout état de cause, le bail imposant l’exploitation des lieux loués, tout agissement contraire rendrait susceptible la résiliation du bail et donc la perte du droit à l’indemnité d’éviction.