Dépôt de garantie d’un bail commercial : détermination et restitution

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Il est d’usage que le propriétaire exige du locataire lors de la conclusion du bail, que celui-ci lui verse une somme d’argent venant garantir la bonne exécution. Ce dépôt de garantie est gardé par le propriétaire tout au long du bail et doit être restitué au départ du locataire, après qu’il a totalement exécuté ses obligations, sauf à retrancher les sommes éventuellement dues.
 
La détermination et la restitution du dépôt de garantie sont des éléments majeurs à prendre en considération lors de la négociation et rédaction d’un bail commercial.

Comment déterminer le contenu du dépôt de garantie ?

Une clause doit prévoir les créances garanties par le dépôt, en précisant la nature des créances : loyers, charges, réparations, indemnités d’occupation, etc.

De même, la clause doit également stipuler le montant du dépôt de garantie. Les parties peuvent librement fixer ce dernier.

En pratique : le montant est limité à deux termes de loyers. Au-delà, les sommes versées portent obligatoirement intérêt au profit du locataire. Dans le cas où le montant du dépôt de garantie (auquel il convient d’ajouter le montant du loyer payé d’avance) dépasserait la valeur de deux termes, l’excédent produit de plein droit des intérêts au profit du locataire (article L. 145-40 du code de commerce).

Comment procéder à la restitution du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie doit être rendu au locataire à son départ, après exécution de la totalité de ses obligations.

Le dépôt de garantie ne peut être restitué qu’après que ce dernier a libéré les lieux.

Après entière exécution de ses obligations par le locataire, le bailleur est tenu de lui restituer le dépôt de garantie et ne peut pas le conserver de manière abusive.

En pratique : en vue d’éviter tout problème d’interprétation, il conviendra, dans l’intérêt des parties, de rédiger la clause de manière très générale afin de couvrir un large panel de situations ; il est également possible de déterminer de manière précise et limitative les différentes hypothèses dans lesquelles le dépôt restera acquis au bailleur.

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