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La décision de la Cour de cassation du 30 novembre 2023 (n° 22-17.505) éclaire la limite du droit de préemption du locataire, affirmant qu’il ne s’applique pas en cas de vente judiciaire sur saisie immobilière. L’affaire met en lumière la délimitation du champ d’application du droit de préférence du locataire commercial dans le contexte particulier des ventes forcées.
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La Cour de cassation affirme que le droit de préemption d’un locataire, d’ordre public, ne peut trouver application qu’en cas de vente volontaire et non en cas de vente forcée comme c’est le cas en matière de vente judiciaire sur saisie immobilière.
En l’espèce, le local objet du bail commercial avait fait l’objet d’une vente sur saisie immobilière initiée par un créancier du bailleur. Le locataire avait fait usage de son droit de préemption sur le local adjugé.
Postérieurement, la commune avait également fait usage de son droit de préférence urbain conformément aux articles L. 210-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
Le locataire commercial avait pris l’initiative d’une procédure afin de voir constater que son droit de préemption, exercé avant celui de la commune, devait primer.
La Cour de cassation a rejeté cette demande considérant que le droit de préemption d’un locataire commercial ne s’exerce pas en cas de vente judiciaire à la différence du droit de préemption communal qui a vocation à jouer en toutes hypothèses.
Cette décision complète la définition du champ d’application du droit de préférence du locataire commercial prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce qui dispose que le droit de préférence vaut lorsque le propriétaire « envisage de vendre » le local loué. Or, en matière de saisie immobilière, la volonté d’aliéner son bien n’existe pas.
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