La renonciation du bailleur au bénéfice d’un commandement visant la clause résolutoire

En l’espèce, le 6 octobre 2010, un bailleur qui a donné à bail un local à usage commercial pour l’activité de « restauration, salle de réunion, traiteur et organisation de soirées », fait délivrer à son locataire un commandement visant la clause résolutoire de respecter la clause de destination des lieux.

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Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 juin 2018, N°17-15.247

Par nouvel acte extrajudiciaire du 20 janvier 2012, elle lui donne congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer majoré. Le 1erjuin de la même année, elle lui fait délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire de procéder à la démolition de murettes et d’ouvertures réalisées en violation de la clause interdisant toute modification des lieux.

Le locataire s’est opposé aux commandements par voie d’assignation, et le bailleur a demandé reconventionnellement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La Cour d’appel de Lyon constate la résiliation du bail sur le fondement du premier commandement (de respecter la clause de destination) en retenant que le locataire a adjoint à l’activité contractuellement prévue une activité de discothèque ; violant ainsi la clause de destination des lieux.

Pour ce faire, elle retient que le bailleur, en faisant délivrer un congé avec offre de renouvellement « sous toutes réserves » afin « d’éviter la reconduction du bail », puis un second commandement, n’a pas renoncé au bénéfice du premier commandement.

Or, sur le fondement de l’article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016), la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et retient qu’en offrant le renouvellement du bail, et en délivrant un second commandement fondé sur un nouveau grief, la bailleresse avait renoncé sans équivoque à se prévaloir du bénéfice du premier.

Pourquoi un tel fondement ?

Il convient d’analyser le comportement du bailleur. Celui-ci fait délivrer un premier commandement reprochant au locataire d’exploiter une discothèque alors que le bail ne l’autorise pas, sans y donner quelque suite que ce soit. Les seuls actes positifs postérieurs sont la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement, moyennant une augmentation du loyer conséquente, et celle d’un second commandement visant de nouvelles infractions.

La Cour de cassation a considéré que le bailleur avait de ce fait renoncé aux premières infractions en ce qu’aucune action en référé n’avait été intentée dans le prolongement du commandement. Et, qu’au contraire, un congé offrant le renouvellement avec une demande supérieure du loyer pouvait apparaître comme une volonté du bailleur de renoncer à se prévaloir des causes du premier commandement (à savoir le changement de destination) en demandant en contrepartie un déplafonnement du loyer. Comportement corroboré par la délivrance d’un second commandement portant sur d’autres demandes que celles du premier.

Ainsi, la Cour de cassation retient qu’en adoptant ce comportement, le bailleur a renoncé sans équivoque aux bénéfices du premier commandement par le bailleur.

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