NS Avocats La fixation de l’indemnité d’éviction doit coïncider avec la date de départ du locataire

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 14 Mars 2019, n° 18-11.991

Le 20 janvier 2012, la société locataire assigne le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction et en restitution des sommes versées au titre de l’occupation des lieux du 1^er juillet 2010 au 2 avril 2013, date à laquelle elle libère les lieux, aux motifs que le bailleur n’aurait pas demandé le paiement d’une indemnité d’occupation.

L’arrêt rendu par la Cour de cassation va répondre à deux questions : 1) celle de l’exigibilité d’une indemnité d’occupation et de son montant en l’absence d’une fixation judiciaire au sens de l’article L145-28 du code de commerce, et 2) celle de la fixation de l’indemnité d’éviction et de la date de son évaluation.

A la première question, la solution est classique. L’article L145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

La Cour de cassation retient donc que nonobstant la prescription de l’action en fixation du montant de l’indemnité d’occupation (visée par l’article L145-60 du code de commerce), le preneur évincé reste redevable jusqu’à la parfaite restitution des locaux du paiement de l’indemnité d’occupation selon son montant contractuel.

A la seconde question, relative à l’indemnité d’occupation, la cour d’appel avait accueilli la demande en restitution des sommes versées pendant la période de maintien dans les lieux, formulée par le locataire. Pour ce faire, elle avait retenu que l’action en paiement de l’indemnité d’occupation atteinte par la prescription entraîne l’extinction totale du droit à réclamer cette indemnité.

Jusqu’à la fixation de l’indemnité d’éviction en cas de congé avec refus de renouvellement délivré au locataire, celui-ci peut se maintenir dans les lieux. Le preneur peut bien entendu renoncer à ce bénéfice de maintien dans les locaux et il est retenu de longue date qu’une telle renonciation ne saurait entraîner la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

Le preneur a décidé de lui-même de quitter les locaux au 2 avril 2013, renonçant ainsi à ce droit. Il n’a pas réimplanté son activité au sein d’un autre local.

Se posait ainsi la question de savoir si cette renonciation entraînait ou non la disparition du fonds de commerce du preneur, ou s’il s’agissait d’une activité « transférable ». En conséquence de quoi, la valeur du droit au bail devait servir de base pour déterminer le montant de l’indemnité principale ; indépendamment de la fixation des indemnités dites « accessoires » visées par l’article L.145-14 du code de commerce.

En outre, il ressortait du rapport de l’expert judiciairement nommé, que le preneur sortant exerçait l’activité de fabrique et commerce de confection, bonneterie, mercerie, tissus en tout genre. L’expert avait retenu, pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction, la totalité des activités exercées par le preneur, sans en exclure la possibilité pour lui de se réinstaller à proximité en préservant ainsi l’existence du fonds de commerce.

Se prévalant des conclusions de l’expert, le bailleur a sollicité une évaluation moindre de l’indemnité d’éviction, en avançant les constats d’un procès-verbal postérieur à la restitution des locaux. Le bailleur soutenait en effet que la disponibilité d’autres locaux vacants permettait au locataire sortant de poursuivre dans la même rue et sans perte de clientèle, son activité commerciale. Ce qui revenait à dire que l’indemnité d’éviction était constituée de la valeur du droit au bail.

Or, si la cour d’appel accueille la demande du bailleur, la Cour de cassation censure la décision d’appel. Elle rappelle que l’indemnité d’éviction ne peut être évaluée à la date de la décision, mais à celle de la restitution effective des locaux. La Cour de cassation fait ici une application très stricte du principe posé par la jurisprudence antérieure.