La forclusion et la contestation d’un congé refusant le renouvellement sans offre de paiement d’indemnité d’éviction par voie de conclusions

Cet arrêt porte sur la fin du bail lorsque le bailleur délivre un congé refusant le renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction. En l’espèce, une procédure était intentée et le locataire contestait le congé puis demandait le paiement d’une indemnité par conclusions. La Cour de cassation a admis la validité de cette contestation du congé par voie de conclusions.

Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 Mars 2019, N°18-11.260

Une propriétaire donne à bail divers locaux à usage commercial à une société locataire de locaux commerciaux appartenant. En date du 19 mars 2003, bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, à effet du 10 avril 2004. La locataire l’a assignée en remboursement de trop-perçus de loyers et en obtention d’un libre accès à une partie des lieux loués. La propriétaire, reconventionnellement, la sollicité le paiement d’arriérés de loyers et de charges et la validité de son congé ; subsidiairement, elle a sollicité la résiliation du bail.

La cour d’appel a déclaré valable le congé de la bailleresse, retenant que la société locataire n’a pas contesté la validité du congé lors de l’instance initiale, engagée le 20 octobre 2003 et ayant abouti au jugement entrepris du 28 mars 2006, mais seulement lors d’une autre instance ayant donné lieu, le 11 avril 2006, à l’enregistrement de la demande par le greffe.

Elle en conclut que la demande de la locataire en contestation de congé, qui n’a pas été formée dans le délai prévu à l’article L145-9 du code de commerce, est irrecevable.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en rejetant donc cette solution. Elle retient que la société locataire avait contesté la validité du congé et sollicité une indemnité d’éviction par conclusions du 9 mai 2005 en formant une demande additionnelle.

Pour rappel, cet article pose que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Ce délai était un délai de forclusion jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008. La forclusion désigne la perte d’un droit en raison de son non-exercice dans le délai prévu par la loi (en l’occurrence deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné).

Cette solution vient protéger les intérêts du locataire. La Cour de cassation considérant en effet, sur le fondement de l’article 4 du code de procédure civile, que la contestation par voie de conclusions est admise. Cet article dispose que L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance mais également par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Ce qui était le cas en l’espèce.

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