NS Avocats Principes et modalités des frais de réinstallation de l’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial

L’article L. 145-14 du Code de commerce rappelle que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Cette indemnité d’éviction comprend donc une indemnité principale et des indemnités accessoires, dont font partie les frais de réinstallation.

Comment ces frais sont-ils calculés et comment peuvent-ils être invoqués par le preneur ou, au contraire, discutés par le bailleur ?

Du chef du bailleur, les arguments sont légion puisqu’il peut d’abord démontrer que son locataire ne s’est pas réinstallé, et donc qu’il n’a pas à bénéficier de frais qui ne feraient qu’enrichir le preneur. Pour rappel l’indemnité d’éviction vient réparer le préjudice dans son entier, mais le préjudice seulement, découlant du refus de renouvellement de la part du bailleur.

Les tribunaux et cours l’écartent rarement, lorsque l’indemnité d’éviction est fixée à titre prévisionnel, mais une procédure longue (TJ Paris, 10 février 2022, n°15/13575) ou des éléments nouveaux peuvent permettre de remettre en question le quantum, sans que l’autorité de la chose jugée s’y oppose (Cass. 3^ème civ., 28 mars 2019, n° 17-17.501).

Du chef du preneur, chaque préjudice subi doit faire l’objet d’une démonstration qui lui reviendra. Il aura tout intérêt, accompagné de son avocat, et dès la tenue des opérations d’expertise, d’en faire mention, faute de quoi ce poste pourrait ne pas être retenus.

En pratique, les parties et leurs avocats, démontrent les montants par des factures ou devis. Dans ce sens, les aménagements spécifiques seront indemnisés, indépendamment de leur coût, au prix du neuf, sans tenir compte de l’amortissement des installations abandonnées (CA Paris, 5 février 2020, n° 19/00045). Le coefficient de vétusté étant écarté aux gros travaux d’installation et d’agencement.

Par ailleurs, l’accession à la propriété des agencements et installations du preneur en fin de bail commercial (ou en fin de jouissance), n’empêchera pas le locataire de bénéficier des frais de réinstallation.

Pour autant, il faut tenir compte de la nature des agencements et installations qui sont inextricablement liés à l’activité spécifique du locataire. Aussi des locaux de bureaux, industriels, de logistique, en règle générale, ne donneront pas lieu à des frais de réinstallation démesurés et a fortiori de l’ordre de ceux d’un studio d’enregistrement par exemple.

Aussi, ces frais sont établis et retenus au cas par cas, selon l’activité et les usages de la profession considérée. Les avocats et leurs parties, auront tout intérêt à bien mettre en avant les spécificités de l’activité du locataire, et les coûts engendrés par un départ et une réinstallation dans de nouveaux locaux pris à bail commercial.