NS Avocats Demande du bailleur en répétition des indemnités de remploi versées au locataire

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 28 Mars 2019, n° 17-17.501

Les anciens locataires lui ont opposé l’autorité de la chose jugée, c’est-à-dire que la décision qui avait fixé le montant de l’indemnité d’éviction n’était plus susceptible de recours en raison de l’expiration du délai de recours depuis de nombreuses années.

En bref, les anciens locataires avaient perçu une indemnité pour les frais de réinstallation mais ne s’étaient jamais réinstallés. Le bailleur réclamait le remboursement de ces sommes, bien que l’arrêt d’appel ait acquis l’autorité de la chose jugée.

L’article 145-14 du code de commerce rappelle que l’indemnité d’éviction correspond au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La cour d’appel accueille la demande du bailleur. Elle a constaté que les indemnités dont la SCI bailleresse sollicitait la répétition correspondaient à des condamnations à payer prononcées contre elle par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 17 juin 2010.

Pour condamner les époux locataires à répéter ces indemnités, l’arrêt d’appel a affirmé qu’il appartenait à la société bailleresse de prouver la non-réinstallation des exposants dans un commerce et leur absence d’intention de se réinstaller lorsqu’ils ont reçu le paiement des indemnités, puis a retenu que cette preuve était rapportée.

Les locataires considérant que l’autorité de la chose jugée confère à la décision fixant le montant de l’indemnité d’éviction un caractère définitif, il ne peut être revenu sur celle-ci.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve la cour d’appel en décidant que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

Elle rappelle que la cour d’appel avait relevé que, postérieurement à la décision du 17 juin 2010, les époux ne s’étaient pas réinstallés. En conséquence, décide-t-elle, la cour d’appel a légalement justifié sa décision.