Cabinet NS Avocats Le maintien du preneur dans les lieux loués jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction

La mise en œuvre du droit au maintien dans les lieux loués

L’article L 145-28 du Code de commerce permet au preneur d’un bail commercial de rester dans les lieux loués jusqu’à ce que le bailleur lui paie l’indemnité d’éviction due.

Pour autant, le locataire n’est pas obligé de rester dans les lieux et, sauf stipulation expresse du contrat de bail, le locataire peut donc choisir de demeurer ou de quitter les lieux sans perdre son droit à l’indemnité d’éviction.

Ainsi, le bailleur ne peut pas invoquer l’obligation du locataire d’exploiter les lieux pour solliciter la résiliation du bail aux torts de ce dernier ou dénier le droit à l’indemnité d’éviction au motif de la disparition du fonds. Il faut cependant que le locataire ait restitué les clés au bailleur et donc que les lieux aient été remis à celui-ci pour que cette règle soit applicable. A défaut, le preneur est tenu d’exploiter le fonds.

Pendant la période du maintien dans les lieux, les charges et conditions du bail continuent de prévaloir entre les parties comme s’il n’était pas expiré. Le locataire doit verser une indemnité d’occupation, entretenir le local. Le bailleur, quant à lui, demeure tenu d’effectuer les réparations à sa charge.

Ainsi, la perte du droit au maintien dans les lieux est encourue du fait du non-respect des conditions locatives telles que le non-respect de la destination du bail, les retards de paiement des indemnités d’occupations, des modalités de cession, de non-exploitation du fonds, etc. La clause résolutoire du bail pourra être acquise dans les cas visés par le bail.

Parallèlement, du fait de son obligation de délivrance, le bailleur peut voir sa responsabilité engagée si le locataire ne dispose pas d’un local lui permettant d’exercer son activité.

L’indemnité d’occupation due par le preneur

Bien que le maintien dans les lieux se fasse aux charges et conditions du bail expiré, la contrepartie financière de ce droit n’est pas le loyer tel qu’il était pratiqué jusqu’à la date d’échéance du bail mais une indemnité d’occupation qui se distingue du loyer par sa nature et son mode de calcul.

De même, dans le cas où les parties exercent leur droit d’option, c’est-à-dire, pour le bailleur, en refusant le renouvellement du bail après avoir signifié un congé avec offre de renouvellement et, pour le locataire, en renonçant à ce renouvellement, la somme due par le locataire est également l’indemnité d’occupation prévue à l’article L. 145-28.

Cette indemnité d’occupation, prévue par l’article L 145-28 du Code de commerce, se distingue de l’indemnité d’occupation de droit commun. Elle est, en effet, « déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

Cela signifie qu’elle est fixée selon les mêmes règles que celles appliquées pour la détermination du loyer puisqu’il est fait référence aux articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce.

Il est porté à l’attention du preneur que dans le cas où le bailleur exerce son droit de repentir, c’est-à-dire en offrant le renouvellement du bail après l’avoir refusé, la somme due par le preneur qui s’est maintenu dans les lieux entre l’expiration du bail et la notification de l’exercice du droit de repentir est une indemnité d’occupation déterminée en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce.

De même, dans le cas où les parties exercent leur droit d’option, c’est-à-dire, pour le bailleur, en refusant le renouvellement du bail après avoir signifié un congé avec offre de renouvellement et, pour le locataire, en renonçant à ce renouvellement, la somme due par le locataire est également l’indemnité d’occupation prévue à l’article L. 145-28.

L’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative établie conformément aux dispositions du Code de commerce. Ainsi, le propriétaire des murs peut exiger le paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative alors même que le preneur a réglé les loyers dus jusqu’à son départ des lieux loués

Pour autant, la valeur locative retenue est bien souvent minorée par l’application d’un abattement retenu au motif de la précarité. En pratique, cet abattement peut atteindre des taux importants, jusqu’à 50 % de la valeur locative, lorsque le locataire peut apporter la preuve de circonstances exceptionnelles (par exemple, longueur anormale de la procédure) justifiant un abattement particulier. Cependant, il est le plus souvent fixé entre 10 et 20 %.

En cas d’exercice du droit de repentir par le bailleur, les parties et leurs avocats devront s’assurer qu’il est tenu compte de la précarité de l’occupation pendant la période intermédiaire entre l’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir et d’appliquer un abattement sur la valeur locative. Dans tous les cas, la reconnaissance de ce taux relève de l’appréciation et du pouvoir souverains des juges du fond.

Le preneur qui se maintient dans les lieux doit respecter les stipulations du bail expiré. Ainsi, s’il s’est engagé à payer le loyer au domicile du bailleur, il est tenu de lui faire parvenir l’indemnité d’occupation, substituée au loyer, aux échéances contractuelles.

Le preneur doit donc s’assurer du montant de cette indemnité d’occupation au plus tôt car si la valeur locative est très élevée, celle-ci entamera le montant de l’indemnité d’éviction (par compensation). Le bailleur quant à lui aura tout intérêt à laisser le preneur demeurer dans les lieux afin de réduire au maximum le montant d’une indemnité d’éviction.

En effet, la possibilité de compenser les indemnités d’éviction et d’occupation est reconnue par la jurisprudence de la Cour de cassation.