Le paiement de l’indemnité d’éviction du bail commercial par le bailleur

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Indémnité d'éviction...

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Le droit à l’indemnité d’éviction implique le droit pour le preneur de se maintenir dans les lieux tant qu’il pas reçu cette indemnité.

Le paiement de cette indemnité est libératoire. Elle se fait généralement entre les mains du séquestre désigné par les parties (bien souvent l’avocat du preneur) qui se chargera de désintéresser les créanciers du locataire avant de lui reverser l’indemnité.

I. Le paiement libératoire de l’indemnité d’éviction

Le bailleur qui désire récupérer les lieux loués doit d’abord régler le montant de l’indemnité d’éviction définitivement fixé ou arrêté par les parties amiablement. Seul le versement de l’indemnité d’éviction dans sa totalité fait courir le délai laissé au locataire évincé pour quitter les lieux loués et restituer les clés au propriétaire des murs.

Ce paiement porte tant sur l’indemnité principale que sur les indemnités accessoires. Le paiement doit être total pour être libératoire pour le bailleur et lui permettre de récupérer les locaux.

À défaut d’avoir sollicité, seul ou par le biais de son avocat, ou d’avoir obtenu la compensation entre les indemnités d’occupation et d’éviction, pour recouvrer les sommes qui lui sont dues, le propriétaire doit, après avoir versé l’indemnité d’éviction, intenter toutes les actions de droit habituelles qui s’offrent à lui, à savoir la saisie conservatoire, la saisie-attribution, etc.

De même, si l’indemnité d’éviction est versée entre les mains d’un séquestre, il lui appartient alors de faire opposition entre ses mains afin de percevoir le paiement des sommes dues par le preneur.

II. Le paiement au locataire ou à un séquestre désigné

Le paiement de l’indemnité d’éviction peut se faire soit entre les mains du locataire directement, soit entre celles d’un séquestre.

En pratique, en raison du défaut de garantie qu’apporte au bailleur le paiement direct au locataire, les parties choisissent de passer par la désignation d’un séquestre. Notre cabinet d’avocats intervenant à ce titre comme séquestre dans de telles opérations.

La désignation d’un séquestre permet au propriétaire des murs de s’assurer que son locataire remplira ses obligations résultant de ce paiement : remise des clés, remise des locaux dans l’état prévu par le bail, justification du paiement des impôts, loyers et charges.

En outre, la désignation d’un séquestre chargé de recevoir et de conserver cette l’indemnité d’éviction peut également constituer une garantie pour les créanciers du preneur.

Cependant, en dépit de la présence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce, le bailleur n’encourrait aucune responsabilité de ne pas séquestrer l’indemnité d’éviction. Aucun droit de préférence ou de suite n’est en effet prévu par la loi, et qui permettrait aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de prétendre à transférer leur privilège sur l’indemnité d’éviction due au locataire.

Contrairement au cas des cessions de fond, de déplacement de fonds ou de résiliation du bail, la loi ne prévoit pas de publication du jugement prononçant l’indemnité d’éviction ou de signification dudit jugement aux créanciers inscrits).

III. La libération des lieux par le locataire

Le locataire peut quitter les locaux loués dès la date de prise d’effet du congé avec refus de renouvellement et, au plus tard, à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction entre ses mains ou de la notification à lui faite du versement de celle-ci à un séquestre. C’est en effet ce que prévoient les termes de l’article L. 145-29, alinéa 1, du Code de commerce.

Le preneur doit remettre les clés au bailleur et restituer les locaux vides, de tout occupant et de tout mobilier. Tel n’est pas le cas lorsqu’il reste des meubles dans les lieux et qu’une chambre reste occupée par des tiers, ou lorsque les clés sont remises alors que les locaux ne sont pas libérés de toute occupation.

Toutefois, il a été jugé que si les clés sont remises sans réserve avec un constat d’huissier déclarant les lieux dépourvus de toute marchandise, les juges peuvent retenir qu’il importait peu que quelques meubles fussent restés sur place. Dans certains cas, la présence d’un huissier permet de lever certaines ambiguïtés et discussions ultérieures sur l’état du local. De même, il est important de bien rédiger le contrat constatant la fin du bail et le protocole de versement d’une indemnité d’éviction.

Il appartient aux juges d’apprécier si le preneur a mis tout en œuvre afin d’obtenir la libération des lieux. Étant précisé que les cas de force majeure ou le comportement du bailleur peuvent exonérer le locataire de la retenue de 1 %.

Cependant, une exception demeure en matière d’hôtel. Les dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce ne sont pas d’ordre public, et cette règle doit être conciliée avec les dispositions d’ordre public de la loi du 2 avril 1949 qui donnent un droit au maintien dans les lieux aux clients d’un hôtel meublé.

Comme précisé, la non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa simple quittance. C’est ce que prévoit l’article L. 145-30, alinéa premier, du Code de commerce.

Ainsi, il est conseillé au preneur, pour ne pas encourir cette retenue, de libérer les lieux loués au plus tard à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction entre ses mains ou de la notification à lui faite du versement de celle-ci à un séquestre (comme le rappelle l’article L. 145-29 du Code de commerce).

La mise en demeure qui rend exigible la retenue n’est soumise à aucune condition de forme ou de délai. Le texte demeure silencieux sur ce point. Toutefois, le bailleur doit pouvoir démontrer qu’il a mis en demeure le preneur. Il est donc recommandé d’utiliser au minimum la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou, par prudence, l’acte d’huissier. La retenue ne commencera à courir, qu’à compter de la date fixée pour la libération des lieux.

Aussi, si le propriétaire a mis en demeure le preneur de libérer les lieux après avoir séquestré l’indemnité d’éviction, peu importe que la mise en demeure ait indiqué une date erronée pour libérer les lieux faute de tenir compte des usages locaux.

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