NS Avocats Bail commercial : perte du droit à l’indemnité d’éviction en cas de non-paiement du loyer lors du maintien dans les lieux

Cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 10 mai 2023, n°19/07524

Faits et procédure

Une foncière a donné à bail à un locataire divers locaux à usage commercial pour l’exercice d’une activité de bar restaurant.

Un congé a été donné par le bailleur et le locataire a assigné ce dernier en fixation de l’indemnité d’éviction à laquelle il peut prétendre par l’effet du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction qu’il a reçu.

L’expert judiciaire désigné a déposé son rapport et proposé un montant d’indemnité d’éviction et un montant d’indemnité d’occupation (auquel il a appliqué, comme c’est l’usage un abattement de précarité).

Entre-temps, la clause résolutoire du bail commercial a été acquise du fait du non-paiement par le locataire de ses charges. Le preneur a dès lors perdu le droit à son indemnité d’éviction. Se maintenant dans les locaux, il était tenu d’une indemnité d’éviction de droit commun (et non plus statutaire).

Rappel des règles de maintien dans les lieux le temps de la fixation du montant de l’indemnité d’éviction :

En cas de congé avec refus de renouvellement, que celui offre ou non une indemnité d’éviction, le locataire peut se maintenir dans les lieux. Il est dès lors redevable d’une indemnité dite d’occupation.

L’article L. 145-28 du Code de commerce protège en effet le locataire, en ce qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Celle-ci est fixée à la valeur locative, moyennant un abattement de précarité (du fait du départ à venir du locataire). Contrairement à l’indemnité d’occupation de droit commun (et non pas statutaire) qui elle ne bénéficie pas de l’abattement (mécanisme protecteur du locataire soumise et protégé par le statut).

En tout état de cause, l’indemnité d’occupation doit être payée tant que le maintien dans les locaux est effectif, en sus du respect des autres clauses et obligations du bail (en ce compris le paiement des charges, impôts et taxes).

Solution au cas d’espèce :

La cour d’appel de Paris retient qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, le preneur perd non seulement le droit à son indemnité d’éviction, mais à compter de la résiliation, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun (il s’est en effet maintenu dans les lieux sans droit ni titre).

L’abattement de précarité ne peut plus être réclamé et l’indemnité d’occupation sera pleine et entièrement fixée à la valeur locative.