Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 juin 2025, n°23-19.292
Les faits
Un bailleur a cédé plusieurs lots d’un même immeuble sans notifier au préalable à son locataire le droit de préempter les murs.
Ce dernier, titulaire d’une partie de l’un des lots, l’a donc assigné en nullité de la vente sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce au motif que l’opération aurait dû lui être proposée en priorité. Le preneur se fondant sur la disposition, a contrario, du dernier alinéa de cet article, stipulant que : « Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux »
L’affaire a été portée devant la Cour d’appel de Paris qui a rejeté les demandes du locataire avant d’être dévolue à la Cour de cassation.
Position de la Cour d’appel et de la Cour de cassation
A la fois les juges de la Cour d’appel de Paris et la Cour de Cassation ont retenu que le preneur d’un bail commercial ne bénéficie pas du droit de préférence instauré à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce lorsque le local objet de l’assiette dudit bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial (et non « des locaux commerciaux » comme le précise le texte).
Apport de l’arrêt
La Cour de cassation vient ici préciser la portée de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce dont l’alinéa interprété est le suivant : « Il n’est pas non plus applicable [le droit de préemption du locataire] à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ».
Cet arrêt vient clarifier l’application de cet article à la situation d’un bailleur qui souhaite céder un immeuble ne comprenant non pas « des locaux commerciaux » mais « un local commercial ». La Cour de cassation considère que cette formulation renvoie tant au cas de la cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial ou des locaux commerciaux, nonobstant l’usage du pluriel dans la disposition visée. Malgré l’apport de cet arrêt il reste nécessaire de bien étudier la situation afin d’éviter l’apparition d’un litige pouvant conduire à la nullité de la vente de l’immeuble.