Commentaire d’arrêt – Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 juillet 2025, n° 23-20.491
Les faits
Une société civile immobilière bailleresse avait donné à bail commercial un terrain, des hangars et des bureaux à usage d’exploitation forestière. Le locataire soutenait que le bailleur avait amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers, créant une réduction persistante de 30,74 ares et empêchant l’accès aux bâtiments loués. Sur cette base, le locataire a assigné le bailleur en résiliation du bail et en indemnisation pour manquement à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible.
Procédure
La Cour d’appel saisie a déclaré l’action en résiliation partiellement prescrite, retenant que le délai de prescription court à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée et de la difficulté d’accès. Cette position assimilait le manquement à un fait instantané, faisant courir le délai de prescription de cinq ans dès la connaissance par le locataire.
Question posée à la Cour de cassation
La question portait sur le point de départ du délai de prescription de l’action en résiliation fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance : court-il dès la connaissance du manquement (position de la cour d’appel) ou seulement à compter de la cessation du manquement, compte tenu du caractère continu de cette obligation ?
Réponse de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt et affirme le principe suivant :
Les obligations continues du bailleur de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation.
La Haute juridiction considère que la cour d’appel a violé les articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil en statuant ainsi, alors que la réduction de l’assiette du bien loué persistait.
Cet arrêt rappelle la distinction entre obligations instantanées (prescription dès la connaissance du manquement) et obligations continues (prescription seulement à compter de la cessation du manquement). L’obligation de délivrance relève de cette seconde catégorie.