NS Avocats Les questions les plus fréquentes sur le bail commercial et l’indemnité d’éviction

Un bail commercial est un contrat spécifique qui nécessite d’être rédigé avec le plus grand soin. Il régira les aspects de la vie du locataire et de son bailleur pendant neuf ans au minimum, et au cours des renouvellements qui suivront. Le bail commercial se renouvelant en effet aux clauses et conditions du bail initial. Notre cabinet d’avocat a développé une expertise pointue et technique en la matière qui permet de protéger chacune des parties et leur apporter un conseil et une assistance personnalisée et spécialisée.

Le bail commercial prévoit un certain nombre de clauses importantes applicables tant au cours de la vie du bail (activité prévue, loyer, entretien, charges, impôts et taxes à faire réaliser par le preneur ou le bailleur, révision du loyer) qu’en fin de bail commercial (accession à la propriété des travaux, fixation du loyer renouvelé). Ces points sont autant de clauses essentielles ayant un impact financier direct sur la valeur du droit au bail et sur les modalités d’exploitation du commerce considéré ou de sa cession le moment venu. Il est donc impératif de faire relire son bail commercial par un avocat spécialisé dans le domaine qui sera prévenir les clauses dangereuses ou à forts enjeux financiers afin de parvenir à un équilibre juridique et économique protecteur pour l’une ou l’autre des parties.

Les documents à fournir pour la conclusion d’un bail commercial sont principalement l’acte de propriété, le règlement de copropriété, les modificatifs et les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires (lorsque l’immeuble dont dépendent les lieux loués est soumis au statut de la copropriété), la liste des travaux effectués par le bailleur au cours des trois dernières années, et la liste de ceux envisagés au cours des trois suivantes, les documents afférents à l’identité des parties, les différents relevés de charges et avis de taxes qui seront remboursés par le preneur, ainsi que les plans des locaux, l’état des lieux, et les diagnostics obligatoires et applicables aux locaux loués.

Un bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement. Si, à l’expiration de son terme contractuel le bailleur n’a pas offert le renouvellement et que le preneur n’a pas formé de demande, il se prolonge tacitement. Cela créant un risque pour le locataire que le loyer soit déplafonné à l’expiration de la douzième année. Il lui est donc conseillé de contraindre le bailleur à se positionner sur le renouvellement en formant une demande de renouvellement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire dans les formes prescrites par l’article L. 145-10 du Code de commerce.

Un bail commercial se renouvelle soit par la délivrance d’un congé par acte extrajudiciaire avec offre de renouvellement délivré par le bailleur au moins six mois avant l’expiration contractuelle ; soit par le locataire, à défaut de congé, par une demande de renouvellement formée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (cette dernière forme étant privilégiée), directement à son bailleur. La demande du preneur doit être faite soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation.

Le renouvellement du bail commercial s’effectue aux conditions initiales, sauf en ce qui concerne le loyer. Le renouvellement du bail commercial pose une question centrale qui est celle de la fixation du prix du bail renouvelé. Le bailleur ou le preneur qui initiera le renouvellement (soit par le biais d’un congé dans le premier cas, soit par le biais d’une demande dans le second) proposera également un loyer de renouvellement. Le bailleur qui souhaitera déplafonner le loyer (c’est-à-dire le faire fixer à la valeur locative, laquelle serait alors supérieure au loyer indexé) devra initier une procédure sans accord des parties sur celui-ci. Le preneur qui souhaitera faire fixer le loyer à un prix inférieur devra également initier une procédure devant le juge des loyers commerciaux.

Le bail commercial est généralement conclu pour une durée de neuf ans (qui constitue donc la durée minimum), moyennant, par principe, la faculté pour le preneur d’y mettre fin à l’échéance de chaque période triennale (article L. 145-4 du Code de commerce). Des exceptions à ce principe ont été aménagées : les baux conclus pour une durée supérieure à neuf années, les baux conclus pour des locaux édifiés en vue d’une seule utilisation (locaux dits monovalents), les baux de locaux à usage exclusif de bureaux, ou encore les baux de locaux de stockage mentionnés à l’article 231 ter, III-3° du Code général des impôts (locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises, ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production).

Le bail commercial peut être résilié du chef du bailleur. Ce sera principalement le cas en matière d’impayé de loyers et de charges par le locataire (cela se fera soit par une procédure rapide, en référé, soit par une procédure plus longue, au fond, selon l’existence ou non de contestations sérieuses). Ce peut également être le cas lorsque le bailleur ne remplit pas son obligation de délivrance en ne fournissant pas au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle. Le bail pouvant être dès lors résilié aux torts exclusifs du bailleur.

La cession du droit au bail seul est généralement prohibée par le bail et le bailleur peut s’y opposer. Les choses diffèrent lorsque l’on est face à une cession de fonds de commerce – laquelle ne peut pas être refusée par le propriétaire des murs (dans certains cas légitimes, toutefois, comme en cas d’impayés de loyers, il pourra s’y opposer). La cession du droit au bail suppose donc d’associer le bailleur aux fins d’obtenir son accord, et de formaliser avec lui tant la cession que la conclusion d’un avenant ou d’un nouveau bail qui prévoira, le cas échéant, l’adjonction d’une nouvelle activité ou la modification des conditions financières du contrat.

Pour rattraper une augmentation de loyer commercial il faut que le bail commercial prévoie une clause d’indexation du loyer automatique, autrement appelée clause d’échelle mobile, et que cette clause soit valablement rédigée. Le bailleur souhaitant la faire jouer devra adresser une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son locataire afin de l’informer qu’il compte réclamer les arriérés dus par le jeu de cette clause. En cas d’absence de retour du locataire, il peut être adressé un commandement visant la clause résolutoire et ayant pour cause le paiement desdits arriérés.

Le loyer du bail commercial peut être révisé par la demande de révision triennale fixée par les dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte extrajudiciaire. Le loyer peut également être révisé si le bail stipule une clause d’échelle mobile (visée aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce).Pour en savoir plus sur la révisions du loyer d’un bail commercial lisez notre dossier.

L’expulsion d’un locataire d’un local commercial disposant d’un bail commercial doit nécessairement découler d’une décision judiciaire (généralement ferme et définitive, sauf si celle-ci est assortie de l’exécution provisoire). Cette décision peut constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire ou la fixation d’une indemnité d’éviction ou consacrer le motif légitime invoqué par le bailleur pour ne pas la verser justement. La décision doit donc prévoir l’expulsion ou le départ du locataire, qui pourra ensuite être poursuivie par appel à un huissier de justice si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement.

L’indemnité d’éviction doit être versée par le propriétaire des murs qui, refusant le renouvellement, conduit à l’éviction de son locataire et donc à la perte de son fonds de commerce. Selon la qualité du bailleur (indivision, usufruit, en cas de décès ou encore en cas de sous-location des locaux-loués, pluralité de bailleurs ne constituant pas une indivision), le débiteur de l’indemnité peut évoluer. De même, en cas de vente des locaux loués après l’envoi du congé mettant fin au bail, le débiteur de l’indemnité d’éviction peut évoluer.

L’indemnité d’éviction est définie à l’article L. 145-14 du Code de commerce et constitue l’indemnisation du préjudice causé par le refus de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce – valeur qui variera selon les usages de l’activité exercée dans les lieux loués -, en sus de laquelle seront ajoutés les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. L’indemnité d’éviction n’a pas pour objet d’enrichir le preneur évincé mais de réparer l’entier préjudice et seulement le préjudice.

La loi ne prévoit pas de date de versement de l’indemnité d’éviction et les parties peuvent soit définir la date de paiement librement, soit attendre qu’un juge fixe son montant de façon ferme et définitive, de sorte que le bailleur qui n’aura pas ensuite exercé son droit de repentir, sera contraint au paiement de ladite indemnité. Étant rappelé que tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été réglée, le preneur peut se maintenir dans les lieux loués moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation, équivalente à la valeur locative après application d’un abattement de précarité (dû à la délivrance du congé) et qui sera déterminé au cas par cas.

Conformément à l’article R. 145-23 du Code de commerce, il existe une compétence spéciale du tribunal judiciaire pour les affaires afférentes aux contestations relatives à l’application du statut des baux commerciaux. Au sein du tribunal judiciaire, et selon la nature des litiges, sont compétents le tribunal judiciaire ou son président en tant que juge des loyers commerciaux. En matière de baux commerciaux, le tribunal judiciaire est compétent tant pour l’application des règles relatives au statut que pour celles de droit commun. Le tribunal de commerce conserve un domaine de compétence réduit. Pour en savoir plus nous vous proposons la lecture de ce dossier sur les litiges sur le bail commercial.

Le juge des loyers commerciaux est le président du tribunal judiciaire (ancien tribunal de grande instance) et fixe le loyer du bail commercial révisé ou renouvelé. Cette procédure se fait sur mémoire et est définie aux articles R. 145-23 à R. 145-33 du Code de commerce. L’appel à un avocat est obligatoire pour les instances introduites devant ce juge, et l’avocat rédigera pour le compte de la partie représentée un mémoire au sein duquel seront consignés ses arguments et pièces.