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Comment le bailleur peut-il résilier son bail commercial à chaque échéance triennale ?

En matière de bail commercial, le bailleur peut, dans certains cas légalement énumérés, le bailleur peut résilier le bail commercial à l’expiration de chaque période triennale. Ces cas sont limitativement énumérés par le Code de commerce et viennent garantir malgré tout une pérennité dans son exploitation pour le preneur.

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L’article L. 145-4, alinéa 3, prévoit que le bailleur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

La reprise par le Bailleur des locaux inutilisés

La loi prévoit à l’article L. 145-23-1 du Code de commerce que le bailleur a la faculté, à l’expiration d’une période triennale, dans les formes prévues par l’article L. 145-9 du Code de commerce et au moins six mois à l’avance, de reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s’ils ne sont pas affectés à cet usage d’habitation.

La reprise ne peut être exercée que si, après un délai de six mois suivant le congé délivré à cet effet, les locaux ne sont pas utilisés à usage d’habitation.

La loi prévoit certaines exceptions, à savoir que cette reprise n’est pas applicable :

  • à des locaux affectés à usage d’hôtel,
  • à des locaux de location en meublé,
  • à des locaux à usage hospitalier ou d’enseignement.
  • lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d’habitation apporte un trouble grave à l’exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible.

En pratique, lorsque cette reprise partielle se produit, il est prévu que le loyer du bail soit diminué pour tenir compte des surfaces retranchées sans que cette reprise puisse en elle-même constituer une modification notable des éléments de la valeur locative mentionnée à l’article L. 145-33.

Ainsi, le bailleur ne pourra se prévaloir de la diminution de l’assiette du bail pour demander un déplafonnement du loyer lors du renouvellement sur le fondement de l’article L. 145-34 du Code de commerce.

La reprise des locaux par le Bailleur pour construire ou reconstruire l’immeuble

L’article L. 145-18 du Code de commerce ouvre au propriétaire des lieux la faculté de refuser le renouvellement du bail commercial pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction.

Il peut toutefois se soustraire au paiement de celle-ci en offrant au locataire un local de remplacement correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Les conditions à respecter par le bailleur

 Cette faculté est soumise à plusieurs conditions que doit respecter le bailleur :

  • le bailleur doit être propriétaire du bien loué ;
  • les travaux doivent revêtir la qualification de travaux de construction ou de reconstruction et non d’aménagement, de transformation ou de réparation ;
  • le bailleur doit avoir, à la date du congé, l’intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire. La sincérité du bailleur est présumée. Ce qui signifie que ce dernier n’est pas obligé d’obtenir préalablement un permis de construire, ou que les travaux soient effectués par un tiers et non par lui.

Il est impératif, en qualité de bailleur, de délivrer un congé en s’étant assuré de la validité des travaux envisagés en s’accompagnant d’un avocat pour éviter toute discussion ultérieure sur la validité du congé.

L’offre d’un local de remplacement par le bailleur

Les dispositions légales susvisées permettent au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en offrant au locataire évincé un local de remplacement correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

En qualité de locataire, il conviendra de s’assurer que le local offert remplit bien ces conditions. La date à prendre en considération pour apprécier si le local remplit ces critères est celle du refus de renouvellement ou du congé, et non celle de la sortie du locataire.

Étant précisé que seule une offre acceptée ou jugée valable libérera le bailleur du paiement d’une indemnité d’éviction.

Toutefois, même en cas de relogement, précise l’alinéa 4 de l’article L 145-18 du Code de commerce, le bailleur aura, le cas échéant, d’autres indemnités à payer.

Ces indemnités sont :

  • une indemnité compensatrice de la privation temporaire de jouissance qui consiste à indemniser le locataire qui fera une perte de chiffre d’affaires du fait du déménagement de son activité et des aménagements à réaliser dans le local de remplacement ;
  • une indemnité de moins-value du fonds de commerce qui ne sera due que si le local de remplacement accepté par le locataire peut lui faire perdre une part de clientèle ;
  • une indemnité correspondant au remboursement des frais normaux de déménagement et d’emménagement, lesquels seront dus dans tous les cas de relogement.

La procédure et les formes à respecter par le Bailleur lors de la délivrance d’un congé de reprise

L’alinéa 5 de l’article L. 145-18 prévoit que le bailleur qui invoque le bénéfice de ce droit de reprise, doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions relatives à l’offre d’un local et préciser les nouvelles conditions de location.

Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son acceptation, soit saisir la juridiction compétente.

À défaut de réponse dans ce délai, le locataire est réputé avoir accepté l’offre s’il n’a pas saisi la juridiction compétente.

En cas de désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées par les tribunaux.

La reprise temporaire pour surélévation de l’immeuble

De même, le propriétaire des lieux peut différer le renouvellement du bail commercial pendant une durée maximale de trois ans dans le cas où il souhaite surélever l’immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l’éviction temporaire du locataire.

C’est l’article L. 145-21 du Code de commerce. Dans ce cas, le preneur à bail commercial dispose d’un droit à une indemnité égale au préjudice subi, sans pouvoir excéder trois ans de loyer.

Cet article ne porte que sur la surélévation de l’immeuble loué et n’est pas applicable à sa démolition suivie d’une reconstruction.

La reprise d’un terrain loué nu

Enfin, le bailleur qui a obtenu un permis de construire un local d’habitation sur tout ou partie d’un terrain loué nu peut refuser le renouvellement du bail/

L’article L. 145-24 du Code de commerce disposant que ce droit de reprise ne peut, en tout état de cause, être exercé que sur la partie du terrain indispensable à la construction.

Seule la construction d’un local d’habitation permet au bailleur d’exercer son droit de reprise. En outre, le bail doit exclusivement porter sur un terrain nu.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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