NS Avocats Comment le locataire peut-il résilier son bail commercial à chaque échéance triennale ?

Le principe de la résiliation triennale légale

Le principe

L’article L. 145-4 du Code de commerce dispose que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Cette faculté de résiliation est discrétionnaire et le locataire n’est pas tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé (Cass. Civ. 3ème, 16 novembre 1994, n° 92-18.280).

Ce principe est d’ordre public (par renvoi de l’article L. 145-15 du Code de commerce). Ce qui signifie que les parties ne peuvent pas y déroger sous la réserve de quelqeus exceptions.

Les exceptions admises

L’article L. 145-4 du Code de commerce soumet toutefois ce principe à quelques exceptions :

• les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;
• les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation ;
• les baux des locaux à usage exclusif de bureaux,
• les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts.

A l’exception de ces quatre cas, pour lesquels les parties exclure la faculté de résiliation triennale (voire l’assortir d’une indemnité destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur), la durée du bail de neuf ans ne peut pas être ferme.

Qui doit délivrer le congé de résiliation triennale ?

L’auteur de ce congé ne peut être que le locataire.

Dans le cas d’un bail consenti à plusieurs locataires, le congé est délivré par l’ensemble des copreneurs, sauf clause contraire dans le bail. La volonté d’un seul des copreneurs, en effet, ne peut suffire à entraîner la résiliation du bail.

Les parties solliciteront l’intervention d’un avocat en cas de pluralité de copreneurs pour délivrer un acte valide juridiquement.

Dans le cas d’un bail conclu avec une société locataire, le congé est délivré par son représentant légal (gérant ou président).

Dans le cas d’une société dissoute, c’est au liquidateur de celle-ci qu’il appartient de donner congé. En effet, la personnalité morale d’une société ne prend pas fin par sa dissolution mais elle subsiste pour les besoins de sa liquidation.

A qui délivrer le congé de résiliation triennale ?

Aucun texte n’envisage directement la question de savoir à qui le preneur d’un bail commercial doit adresser son congé.

Ainsi, à défaut de stipulation contraire dans le bail, le congé doit être délivré au bailleur lui-même ou à son mandataire si celui-ci est muni d’un pouvoir spécial, à charge pour le locataire de vérifier ce pouvoir.

La signification du congé à une autre personne, en effet, équivaut à une absence de congé. Les parties et leurs avocats s’assureront que celui-ci est délivré au bon destinataire au risque de voir le congé invalidé et le loyer dû jusqu’à la prochaine échéance triennale.

En présence d’époux cobailleurs, le congé doit être délivré à chacun d’eux et il en va de même en cas de bail consenti par des propriétaires indivis.

Il a déjà été jugé que le congé signifié à un seul cobailleur ou à un seul coïndivisaire équivaut à une absence de congé. Aucune régularisation a posteriori n’est possible (sauf, bien entendu, accord des cobailleurs ou coïndivisaires intéressés).

L’intervention d’un avocat ou d’un huissier est nécessaire car l’identification du propriétaire des locaux n’est pas toujours chose aisée. Ce, d’autant plus, quand le bailleur a changé de gestionnaire, ou a vendu ses locaux sans en avertir directement le preneur.

Notre cabinet d’avocats vous conseille d’introduire dans le bail une clause imposant au bailleur d’informer le preneur de toute modification dans la propriété des locaux loués. Cela permettra au preneur de se prévaloir d’une faute contractuelle du bailleur en cas de contravention à cette obligation.

Quelle forme et quels délais doit observer le congé de résiliation triennale ?

L’article L. 145-4 du Code de commerce en son alinéa 2 prévoit que le congé doit être donné à l’expiration d’une période triennale au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte extrajudiciaire.

En cas de doute sur l’identité du bailleur ou sur sa propension à récupérer son courrier, il est préférable de passer par l’acte d’huissier. Quelle que soit la forme choisie par le preneur, il se doit de respecter ces règles qui sont impératives.

Le délai de préavis est un délai minimal, et il n’est pas interdit aux parties de prévoir un délai plus long dans leur bail. En revanche, si le congé est délivré à une date qui va en contravention du respect du délai minimal de préavis légal, celui-ci ne prendra effet qu’à la période triennale suivante.

De même, en cas de non-respect des conditions de forme, le congé est nul. La principale conséquence de cette nullité étant que le bail se poursuit, et que le preneur reste redevable des loyers et des charges jusqu’à la fin du bail ou de la prochaine échéance triennale en cas de délivrance d’un congé valable.

Il a déjà été jugé que la mauvaise foi du bailleur est sans incidence sur la validité du congé. Cependant, elle peut être constitutive d’une faute donnant droit à réparation si elle a causé un préjudice au locataire. Dans ce cas, le bailleur peut être condamné à des dommages-intérêts, lesquels se compenseront avec les loyers restant à devoir par le preneur du fait de la poursuite du bail.