NS Avocats La résolution du bail commercial par la notification de l’une des parties en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations de l’autre partie

L’article 1226 du Code civil prévoit que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

En matière de bail commercial, cet article signifie que le bailleur ou le locataire, en fonction de qui est la partie défaillante, peut, en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations de l’autre partie, notifier à celle-ci la résolution du bail.

Cette faculté, introduite par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, est ouverte aux parties depuis le 1er octobre 2016, même si les manquements sont antérieurs à cette date.

Pour autant, les parties doivent manier cet outil avec précaution et de préférence après avoir consulté un avocat car cette résolution unilatérale se fait aux risques et périls de la partie qui est à l’initiative.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

Ainsi, celui qui reçoit la notification et la conteste (souvent parce qu’il estime ne pas avoir commis d’infraction, ou, en tout cas, pas suffisamment grave) peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution, la partie qui a pris l’initiative de la mesure devra alors prouver la gravité de l’inexécution.

L’appréciation est laissée au juge du fond. Si le juge trouve la résolution justifiée, il en donne acte aux parties en la constatant et la résolution existe au jour de la réception de la notification par la partie défaillante.

C’est ce que prévoit l’article 1229 du Code civil.

En revanche, si le juge estime que la résolution notifiée unilatéralement n’est pas valable, il pourra à minima allouer des dommages et intérêts à la partie à qui la résolution aura été notifiée.

Compte tenu des incertitudes et risques, notamment en termes d’indemnisation, ce mode de résolution devrait être utilisé assez peu en pratique. Dans tous les cas, c’est un outil à manier avec précaution car il est interprété strictement et peut entraîner des conséquences pécuniaires certaines en cas de mauvais emploi.

Notre cabinet d’avocat vous accompagne dans ce cas.