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En cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations contractuelles, l’autre partie peut poursuivre la résiliation du bail commercial devant un juge.
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On parle alors de résolution judiciaire et cette règle est visée par l’article 1217 du Code civil et peut être, en toute hypothèse, être demandée en justice (article 1227 du même Code civil).
Cette procédure est une action en résolution qui ne devient résiliation que dans le cas où les prestations accomplies par les parties (pour le preneur le paiement des loyers et pour le bailleur la délivrance d’un local conforme) ne sont pas soumises à des restitutions réciproques.
La résolution judiciaire du bail commercial ne peut être demandée qu’après inexécution, par l’une des parties, des obligations mises à sa charge par le bail commercial signé entre elles.
Cela peut concerner le manquement à l’obligation de délivrance ; l’absence de paiement des loyers ou leur paiement avec retard ; le non-respect de la destination des lieux ; la violation de l’interdiction de sous-louer ; la violation des stipulations relatives à la cession du bail ou du fonds de commerce.
Dans tous les cas il faut impérativement que l’obligation soit expressément visée par le bail. A défaut, elle ne pourra être sanctionnée.
La résolution du bail ne peut être entraînée que par un manquement revêtant une gravité suffisante souverainement appréciée par les juges du fond.
Le juge doit tenir compte de toutes les circonstances intervenues jusqu’au jour de sa décision et ne pas exclure certains éléments au seul motif qu’ils sont postérieurs aux faits reprochés. Cependant, son pouvoir est limité dans le cas d’une constatation d’acquisition de la clause résolutoire (du fait même de la procédure en référé).
Cependant, la recherche d’une faute n’est pas obligatoire. L’inexécution par l’une des parties de ses obligations qui n’est pas fautive n’empêche pas la résolution judiciaire.
Pour autant, si c’est l’autre partie qui est à l’origine de l’inexécution reprochée, la résolution judiciaire du bail commercial ne pourra pas être obtenue.
Enfin, il importe peu que l’inexécution invoquée ait causé ou non un préjudice au bailleur.
Le bailleur peut se prévaloir de tous les manquements aux clauses du bail quel qu’en soit l’auteur : locataire, sous-locataire ou gérant libre.
Parallèlement, le preneur à bail reprochant à son bailleur de ne pas lui assurer une jouissance paisible des lieux loués peut demander la résolution du bail du fait des troubles anormaux de voisinage causés par un autre locataire du bailleur.
L’article 1227 du Code civil prévoit que la demande se fait devant un juge.
Cependant, contrairement à la mise en œuvre d’une clause résolutoire ou au refus de renouvellement, la demande en résolution judiciaire d’un bail commercial n’a pas à être précédée d’une mise en demeure.
L’assignation se suffisant à elle-même.
La résolution judiciaire a plusieurs effets, lesquels naissent à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
En pratique, elle met fin au contrat de bail commercial et agit donc, en principe, seulement pour l’avenir.
Dès lors, le locataire devient occupant sans droit ni titre et, s’il demeure dans les locaux après la résolution judiciaire, il commet une faute extracontractuelle le conduisant à payer une indemnité d’occupation au propriétaire.
Celle-ci peut être fixée par le bail lorsqu’il prévoit une clause pénale en cas de retard à évacuer les lieux en fin de contrat. Dans pareil cas, le bailleur ne peut donc réclamer, en plus de cette dernière, une indemnité d’occupation.
Cette indemnité vise à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre. Elle jouera tant que le preneur n’aura pas remis les clés au bailleur (date qui constituera la récupération de la jouissance de son bien).
L’indemnité d’occupation est souverainement appréciée par les juges est destinée à assurer la réparation intégrale du préjudice subi par le bailleur. Pour autant sa valeur n’est pas forcément égale à celle de la valeur locative des locaux occupés.
Enfin, d’autres dommages et intérêts peuvent être mis à la charge de la partie défaillante ou, en cas de résolution aux torts réciproques des deux parties, à la charge de chacune selon ses torts.
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