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En cas de vente des murs, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur qui l’a reçu

La fin du bail peut intervenir par la vente des murs et l’éviction du locataire par résiliation du bail ou par congé (moyennant une indemnité). La question de la restitution du dépôt de garantie se pose. A qui incombe-t-elle ? Sauf stipulation contraire dans le bail ou dans l’acte de vente, décide la Cour de cassation, elle incombe logiquement à celui qui l’a reçu.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 28 Juin 2018 – 17-18.100

Une société propriétaire de locaux donnés à bail commercial a délivré un congé à sa locataire. Ayant été mis fin au bail commercial, le locataire a assigné sa bailleresse en restitution du dépôt de garantie, lequel avait été versé lors de son entrée dans les locaux loués.

Entre-temps, les murs commerciaux avaient été vendus.

La cour d’appel avait alors condamné la nouvelle société bailleresse (l’acquéreur des murs) à verser l'équivalent en euros du montant du dépôt de garantie versé par la locataire lors de l'entrée dans les lieux.

Celle-ci forme un pourvoi en cassation.

La motivation de la cour d’appel consistait à dire que la propriétaire est, à l'égard du locataire, substituée au vendeur dans l'intégralité des clauses, conditions du bail et de ses accessoires, dont celle prévoyant de restituer le dépôt de garantie au preneur en fin de jouissance.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et reproche à la cour d’appel d’avoir jugé ainsi.

La Haute Cour retient qu'en cas de vente de locaux donnés à bail commercial, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant-cause à titre particulier.

Cette décision est logique, pour autant, il est fréquent que dans les baux, une clause puisse être stipulée afin de préciser qu’en cas de vente des murs, le dépôt de garantie sera restitué par l’acquéreur desdits locaux. Le vendeur et l’acquéreur des murs prévoyant également dans l’acte authentique de vente la charge de la restitution du dépôt de garantie.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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