NS Avocats Le congé délivré sur le fondement de l’article L145-8 doit être annulé en cas de fraude du bailleur

Cour d’Appel de Toulouse, Première Chambre, 22 Mai 2017, N° 15/02550

Suivant acte authentique, une commune vend à une SCI un immeuble en état de grande vétusté.

Par acte d’huissier, une société indiquant être locataire de divers locaux à usage commercial dans cet immeuble, a demandé le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années.

En réponse, la société bailleresse lui a fait savoir qu’elle lui donnait congé lui exposant que le titre d’occupation résulte de conventions signées avec la commune, qu’elle est depuis devenue propriétaire de l’immeuble qu’elle souhaite démolir pour le reconstruire et qu’elle entendait se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-18 du code de commerce en offrant un local de remplacement situé.

Suivant acte d’huissier, la société locataire qui conteste la validité de ce congé, a saisi le tribunal de grande instance compétent pour voir constater que la bailleresse ne justifie pas le refus de renouvellement au visa de l’article L145-18 du code de commerce, subsidiairement pour voir constater que le local offert n’est pas sa propriété, plus subsidiairement pour voir dire qu’il ne correspond pas à ses besoins et pour voir obtenir une indemnité d’éviction.

Suivant acte notarié, la société bailleresse revendait à une société acquéreuse l’immeuble litigieux ainsi que des biens limitrophes qui étaient regroupés en un immeuble.

Il était indiqué dans l’acte que le local commercial qui était loué à la SARL société nouvelle ZOUM était totalement libre à l’initiative de la société bailleresse en suite d’une procédure judiciaire engagée par elle.

Par acte d’huissier, la bailleresse a appelé la société acquéreuse dans la cause.

Le tribunal de grande instance a dit que l’offre faite par le bailleur pour se soustraire à l’indemnité ne correspondait pas aux exigences de l’article L145-18 du code de commerce et a ordonné une mesure d’instruction pour faire fixer l’indemnité d’éviction. Toutefois, il n’a pas jugé irrégulier le refus de renouvellement du bail commercial.

La société bailleresse a interjeté appel de la décision.

La société locataire conteste la validité du congé en prétendant que le bailleur n’avait pas l’intention de démolir et de reconstruire et qu’il y avait collusion entre le bailleur et l’acquéreur.

Les juges du fond dont l’appréciation est souveraine doivent contrôler la réalité du motif invoqué, la déclaration de reprise du bailleur n’étant pas présumée sincère. Il convient donc de rechercher l’intention de la bailleresse et de procéder à un contrôle a priori de la sincérité du congé.

Il ressort des pièces produites que l’intention de la bailleresse de démolir et de reconstruire l’immeuble était donc très antérieure à la signification du congé par acte extra judiciaire.

Cependant malgré les autorisations accordées elle n’a jamais fait réaliser les travaux projetés puis a vendu l’immeuble à une autre société, présente à la cause.

Il ressort du contenu de l’acte de vente de l’immeuble litigieux que ces deux permis de démolir et de construire ont fait l’objet d’un transfert au nom de l’acquéreur le et d’une prorogation.
Dès lors, au moment où le congé a été délivré, la bailleresse savait qu’elle n’exécuterait pas les travaux puisqu’elle n’était plus titulaire des permis. Pour expliquer son inaction, la bailleresse indique qu’elle n’aurait pas obtenu l’accord de financement de sa banque mais elle ne produit aucun justificatif à l’appui de ses allégations.

La preuve de l’absence de sincérité de la société bailleresse résulte dès lors de la chronologie des actes de laquelle il ressort qu’au moment de la délivrance du congé elle savait qu’elle ne pouvait exécuter les travaux, puisque les permis de construire et de démolir avaient été transférés à la société acquéreuse, et que l’immeuble litigieux allait être vendu à cette dernière.

Certes, le fait que la société acquéreuse ait fait réaliser les travaux de démolition et de reconstruction envisagés par la bailleresse pourrait tendre à établir que le congé lui aurait été transmis ce qui lui ferait perdre son caractère frauduleux.

Cependant le texte prévoit que c’est le bailleur qui doit avoir l’intention de démolir ou de construire et non son ayant droit.

Mais surtout il est mentionné dans l’acte de vente que le local commercial qui était loué à la société locataire est totalement libre à la date de la vente à l’initiative de la société bailleresse et qu’en conséquence la société acquéreuse ne peut en aucun cas être concernée par cette procédure judiciaire de libération.

Cette mention démontre qu’il n’y a eu aucune transmission du congé et que les lieux ont été libérés en vertu de ce congé avant la vente. Dès lors les travaux réalisés par la société acquéreuse n’ont pu régulariser a posteriori le congé délivré et manifestement irrégulier puisqu’il est démontré que la société bailleresse, qui n’était plus titulaire des permis, ne pouvait plus avoir l’intention de reconstruire l’immeuble existant au moment de la délivrance du congé.

Compte tenu du caractère frauduleux du congé et de la nullité qui en résulte, la demande en dommages et intérêts de la société locataire est justifiée et il convient d’y faire droit.

Elle demande que ceux-ci soient équivalents au montant de l’indemnité d’éviction, ce qui paraît justifié.

Il sera fait droit à sa demande qui nécessite une mesure d’expertise, à défaut d’éléments suffisants pour en déterminer la valeur. La décision du tribunal qui a ordonné cette expertise sera dès lors confirmée.