NS Avocats En cas de fixation du loyer binaire renouvelé, les parties peuvent contractuellement donner compétence au juge des loyers

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 3 Novembre 2016, N° 15-16.826

La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a vu son arrêt censuré pour non-respect de cette règle.

Le 2 avril 2001, un bailleur a donné à bail à une société locataire des locaux commerciaux situés dans un centre commercial pour une durée de dix ans. Le bail stipulait un loyer composé d’un loyer de base minimum et d’un loyer additionnel représentant 8 % du chiffre d’affaires de la locataire et prévoyait, en cas de renouvellement, que, « dans les termes et conditions découlant de la législation en vigueur, le loyer de base sera fixé selon la valeur locative telle que déterminée par les articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout autre texte qui lui sera substitué », et qu’à « défaut d’accord le loyer de base sera fixé judiciairement selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur ».

La société bailleresse, qui a accepté le principe de renouvellement, a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur du loyer minimum garanti.

La cour d’appel a rejeté la demande de la société bailleresse tendant à saisir le juge des loyers commerciaux.

Pour ce faire, l’arrêt retient que l’existence d’une clause de loyer binaire induit une incompatibilité avec les règles statutaires relatives à la fixation du loyer puisque celui-ci, dans un tel bail, n’est pas fixé selon les critères définis à l’article L. 145-33 que le juge des loyers commerciaux a l’obligation d’appliquer, mais peut prendre en considération des éléments étrangers à cette énumération tel qu’un pourcentage sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur, que l’accord des parties et la liberté contractuelle dont il est l’expression ne permet pas d’écarter cette incompatibilité.

Elle ajoute que, si les parties peuvent librement stipuler s’agissant du loyer initial et peuvent, d’un commun accord, fixer par avance les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé, elles ne peuvent que stipuler sur les droits dont elles ont la disposition, qu’en l’espèce, dans le débat judiciaire qui s’ouvre en raison du désaccord des parties, les dispositions de l’article L. 145-33 s’imposent au juge des loyers commerciaux qui ne saurait fixer par application d’autres critères que ceux que la loi lui prescrit le loyer du bail renouvelé qui ne peut en aucun cas excéder la valeur locative.

La Cour de cassation décide qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés. En effet, dans le cas d’une intervention du juge possible et prévue par le bail, le juge statue selon les critères de l’article L145-33 du code de commerce, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle. Ce qui correspond au 3° dudit article, qui concerne « les obligations respectives des parties ».