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Dans cet arrêt de cassation, la Haute Cour, rappelle qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L. 145-33 du Code de commerce (obligation respectives des parties, caractéristiques du local, destination des lieux loués, facteurs locaux de commercialité), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’ICC (dans sa rédaction antérieure à la loi Pinel) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
En l’espèce, une SCI bailleresse donne à bail des locaux à usage commercial et d’habitation.
Puis, elle donne congé avec offre de renouvellement à sa locataire. Aucun accord n’ayant été trouvé sur le loyer, le juge des loyers commerciaux est saisi.
La cour d’appel rejette la demande de déplafonnement formée par la SCI bailleresse.
L’arrêt d’appel retient que les travaux financés et exécutés par la bailleresse ont porté pour l’essentiel sur le logement d’habitation dont l’état d’entretien et de confort a été sensiblement amélioré, mais que l’augmentation de la valeur locative de ces locaux d’habitation, qui en est incontestablement résultée, ne peut à elle seule justifier le déplafonnement du loyer.
En effet, selon la cour d’appel, la modification notable des caractéristiques du local qui peuvent justifier un déplafonnement et donc une fixation à la valeur locative, exigée par l’article L. 145-34 du Code de commerce, doit avant tout concerner les surfaces affectées à l’exploitation du fonds de commerce (et non celles d’habitation).
Or, la Cour de cassation considère que la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, et donc violé l’article L. 145-34 du Code de commerce.
Sa décision est cassée.
Ces améliorations ne sont prises en compte que si elles ont une incidence favorable sur l’activité commerciale (et non sur la surface affectée à l’exploitation d’un commerce). Ainsi, c’est ce point que les parties et leurs avocats devront vérifier.
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