NS Avocats L’avis de la Cour de cassation sur le lissage du loyer du bail renouvelé en cas de déplafonnement

Cour de Cassation, Avis, 9 Mars 2018, 17-70.040

Cet avis portait sur l’un des articles majeurs de la loi Pinel, le lissage du déplafonnement, qui permettait une hausse par paliers de l’augmentation du loyer.

Cet avis rappelle que le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative en application de l’article L. 145-33 du code de commerce.

La Cour de cassation rappelle que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative.

Il revient aux parties, et non au juge des loyers commerciaux dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir.

C’est donc aux parties de déterminer eux-mêmes leur échéancier (pour éviter par exemple qu’en fin de bail renouvelé, la valeur locative n’ait toujours pas été atteinte du fait de la progression par paliers de 10%).

Cet article, rappelle la Cour de cassation, n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas l’appliquer.

En conséquence, la Cour de cassation retient que :

• L’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce s’opère tous les ans par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente.
• Il n’est pas du pouvoir du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse du loyer instauré par ce texte.

Cette décision est à regrouper avec d’autres décisions qui rappellent qu’en cas de déplafonnement du fait de prolongation tacite au-delà d’une durée de douze ans, le lissage ne s’applique pas. De même que ce lissage ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation due pendant la période intermédiaire (c’est-à-dire entre la date d’échéance du bail expiré et la date d’exercice du droit de repentir du bailleur), ou en cas de droit d’option.