Les spécificités du bail commercial à usage d’hôtel

Quelles règles s’appliquent au bail commercial hôtelier ?

Les hôtels de tourisme, établissements hôteliers les plus rencontrés, sont des établissements classés qui offrent à destination d’une clientèle de passage effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, des chambres ou appartements meublés.

L’article D. 311-4 du Code du tourisme le définit comme suit : « L’hôtel de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n’y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration. Il est exploité toute l’année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons. Il est dit hôtel saisonnier lorsque sa durée d’ouverture n’excède pas neuf mois par an en une ou plusieurs périodes. »

Le classement d’un hôtel de tourisme fait l’objet d’une description dans le Code du tourisme (aux articles L. 311-6 et D 311-5 à D. 311-8 et suivants dudit code). Étant précisé que depuis l’arrêté du 29 décembre 2021 fixant les normes et la procédure de classement en hôtels de tourisme, des critères propres au développement durable, à l’économie d’énergie et à la réduction de l’impact sur l’environnement de chaque établissement font partie de la procédure de classement.

Le statut des baux commerciaux applicables aux hôtels

Dès lors qu’il relève du statut des baux commerciaux, le bail commercial consenti à usage d’hôtel répond aux critères et règles (dont certaines sont d’ordre public) des articles L. 145-1, R. 145-1 et suivants et D. 145-12 et suivants du Code de commerce.

Les spécificités de cette activité doivent également être prises en compte dans la rédaction des clauses du bail commercial hôtelier, notamment en matière de destination des locaux, de travaux et de répartition des obligations entre les parties.

La durée du bail et la résiliation triennale

Le bail commercial d’hôtel est conclu pour une durée minimale de neuf ans, conformément à l’article L. 145-4 du Code de commerce, mais peut être consenti pour une durée supérieure. Le locataire bénéficie en principe d’une faculté de résiliation à l’expiration de chaque période triennale. Toutefois, les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ou portant sur des locaux monovalents peuvent comporter une clause excluant cette faculté.

Un régime particulier s’applique aux baux commerciaux conclus avec les exploitants de résidences de tourisme visées à l’article L. 145-7-1 du Code de commerce. La faculté de résiliation triennale est exclue pendant la période initiale du bail, mais cette exclusion légale ne s’applique pas aux baux renouvelés soumis à l’article L. 145-12 du Code de commerce.

Quels travaux peut réaliser le locataire d’un hôtel ?

L’article L. 311-1 du Code du tourisme dispose que le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité. Cette règle est applicable à tous types d’hôtels (et quel que soit leur classement). Ces travaux sont les suivants :

• La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;
• L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;
• L’équipement sanitaire ;
• Le déversement à l’égout ;
• L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;
• L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;
• L’aménagement des cuisines et offices ;
• La construction de piscines,même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Lorsque les travaux affectent les travaux d’équipement et d’amélioration, des conditions supplémentaires s’appliquent conformément à l’article L. 311-1 du Code du tourisme.

Toutefois, le preneur doit, avant le démarrage des travaux, informer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son bailleur. Un plan d’exécution ainsi qu’un devis descriptif et estimatif des travaux projetés doivent être joints à cette notification, conformément à l’article L. 311-2 du Code du tourisme.

Le défaut de respect de cette procédure est susceptible d’entraîner des conséquences juridiques et économiques pour le locataire, dont la portée doit être appréciée au regard des dispositions applicables.

Un mécanisme protecteur du locataire (en matière de loyer), visé à l’article L. 311-3 du Code du tourisme, prévoit que pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années « à compter du délai d’exécution mentionné à l’article L 311-2 » (comprendre à compter de la date à laquelle les travaux sont exécutés), le bailleur ne peut solliciter ni prétendre à aucune augmentation de loyer du fait de l’incorporation des travaux à l’immeuble dont dépendent les locaux loués.

Cette protection ne fonctionnant que si le locataire a notifié son bailleur de la réalisation des travaux. Dans le cas contraire, outre la résiliation, le mécanisme de protection contre la majoration du loyer ne lui bénéficiera pas.

Les juges déterminent en premier lieu la valeur locative de l’hôtel dans son état actuel au moment où ils statuent, c’est-à-dire après réalisation desdits travaux. L’idée étant ensuite d’appliquer un abattement pour neutraliser la valeur des travaux.

En revanche, en cas de clause d’accession en fin de jouissance, il semblerait que les dispositions de l’article R. 145-8 du Code de commerce trouvent à s’appliquer et neutralisent la prise en compte des travaux pour augmenter le loyer après douze années.

Enfin, lors du départ du locataire ou du cessionnaire du droit au bail, les lieux sont restitués au propriétaire dans l’état où ils se trouvent, sans que celui-ci puisse exiger la remise des lieux dans leur état antérieur.

Ces travaux seront pris en compte également en cas d’indemnité d’éviction à verser au locataire en cas de congé avec refus de renouvellement.

Notre cabinet d’avocats vous assiste en matière de réalisation de travaux dans votre hôtel que vous soyez locataire ou bailleur.

Pour approfondir ce sujet, consultez notre article sur les travaux et réparations dans un bail commercial hôtelier.

Comment est fixé le loyer renouvelé d’un bail commercial hôtelier ?

La fixation du prix du bail renouvelé d’un hôtel se fait conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce qui vise les locaux monovalents. Cet article déroge aux dispositions classiques visées aux articles L. 145-33 et L. 145-34 et dispose que : « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »

La monovalence des hôtels est justifiée par la présence d’un hall de réception, de chambres sur plusieurs niveaux qui rendent le changement de distribution ou la transformation en des locaux propres à une autre activité, très couteux.

Deux méthodes sont retenues pour déterminer la valeur locative d’un bail commercial à usage d’hôtel : la méthode hôtelière actualisée et celle du REVPAR. Ces deux méthodes ont pour base commune de se fonder sur la capacité théorique à dégager des résultats d’exploitation.

La méthode hôtelière actualisée

La méthode hôtelière actualisée et qui est la seule adéquate pour l’hôtellerie indépendante, vise à fixer la valeur locative par référence à la recette globale praticable hors taxes. Elle est composée de la recette hébergement et des recettes annexes.

Le chiffre d’affaires hébergement est l’élément essentiel considéré sur le marché, là où les recettes annexes (petits-déjeuners, parkings, salles de séminaires), en région parisienne notamment, représentent un appoint issu du travail de l’exploitant hôtelier, possible grâce à la configuration des locaux loués fonction de la situation géographique de l’hôtel. Dans les autres régions, l’analyse est différente car les locaux sont souvent plus grands et générateurs de recettes annexes importantes, voire autonomes.

Plus la catégorie de l’hôtel est élevée, plus le taux sur recettes hébergement est faible car la prestation immobilière est d’importance moindre que celles des prestations de confort dans les catégories plus hautes.

Les taux de prélèvement sur le chiffre d’affaires hébergement praticable net et théorique ou de base peuvent atteindre les pourcentages suivants :

• 21 à 25 % : en situation secondaire (type zone industrielle et d’activité, éloignée du centre-ville), pratiquement sans services autres apportés (hôtels 0 étoile et 1 et 2 étoiles) que le logement ;
• 18 à 21 % : pour les hôtels équivalents à 1 ou 2 étoiles banalement placés, avec prestations annexes modérées.
• 15 à 18 % : pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie ;
• 12 à 15 % : pour un hôtel 5 étoiles.

Les conditions de fixation et de négociation de la valeur locative sont détaillées dans notre article sur la renégociation du loyer du bail hôtelier.

La méthode du REVPAR

Pour les chaînes d’hôtels, il peut être appliqué la méthode dite du « REVPAR ».

Les hôteliers utilisent en effet un ratio simple, le revenu par chambre disponible (REVPAR) qui fusionne le taux d’occupation et le prix moyen par chambre disponible.

Cette méthode vise à définir la valeur locative par répartition d’un profit entre bailleur et preneur exploitant et se définit comme le revenu moyen journalier statistique par chambre disponible. Il peut être obtenu soit par la division du chiffre d’affaires moyen par le nombre de chambres disponibles, soit par la multiplication du prix moyen de la chambre louée par le taux d’occupation.