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Le bail commercial d’hôtel revête des spécificités qui impliquent la négociation de certaines clauses et la prise en compte de la nature des locaux loués.
NS avocats vous assiste et vous défend sur vos besoins en négociation, relecture et accompagnement au long de la conclusion d’un bail commercial
Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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Le bail commercial constitue l’un des actifs principaux de l’hôtelier et doit, à cet égard être négocié et rédigé avec une attention toute particulière pour s’assurer, au cours du bail, une activité pérenne à l’économie équilibrée, et, en cas d’éviction, une indemnité adéquate.
Le bail commercial hôtelier est spécifique en ce qu’il est à la fois régi par les dispositions du contrat de louage des articles 1708 et suivants du Code civil, que par celles dérogatoires du statut des baux commerciaux, visées aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, que par celles du Code du tourisme visées aux articles L. 311-1 et suivants dudit code.
Ces dispositions légales et réglementaires générales et particulières s’expliquent par la particularité des établissements exploités dont les enjeux portent sur les travaux d’aménagement spécifiques, notamment en matière de mise en conformité aux normes d’accessibilité et de sécurité ; outre celles de classements.
La monovalence des locaux visés à l’article R. 145-10 du Code de commerce implique que les locaux construits en vue d’une seule utilisation voient leur loyer de renouvellement fixé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
Ce qui est moins protecteur que la méthode de fixation du plafonnement du loyer selon la variation indiciaire (avec possibilité de déplafonner dans certains cas) visée aux articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce.
Cependant, dans le cadre de locaux donnés à bail à usage d’hôtel, il arrive bien souvent que dans le hall de l’immeuble affecté à usage d’hôtel se trouvent différentes boutiques. L’article R. 145-10 du Code de commerce vise les locaux donnés à bail et non l’immeuble à proprement parler, la monovalence ne peut être écartée si ce sont des commerces exploités par des personnes différentes de l’exploitant de l’hôtel.
En revanche, en cas d’un preneur hôtelier qui exploiterait lui-même plusieurs activités fait l’objet d’une appréciation différente et plus abondante des juges. Dans ce cas, il convient de regarder si les différentes activités concernent la même clientèle et peuvent être considérées comme complémentaires (citons l’exemple du restaurant d’un hôtel). Auquel cas la monovalence peut être retenue. À l’inverse, la monovalence est rejetée en cas d’activités exercées présentant une importance et une autonomie propres et disposent (outre cette importance et cette autonomie) une entrée distincte au sein de l’immeuble et d’une clientèle propre et individualisée.
Depuis la loi n°64-645 du 1er juillet 1964, les hôteliers peuvent réaliser des travaux d’amélioration dans les locaux d’hôtels sans que le bailleur puisse s’en prévaloir pendant une certaine durée. Cela permettant d’amortir et d’assurer une pérennité dans les investissements réalisés et nécessaires à l’exercice de l’activité.
Les travaux sont visés à l’article L. 311-1 du Code du tourisme, lequel est d’ordre public, et dont la liste est limitative. Cependant, ils peuvent porter sur de nouveaux équipements et agencements ou encore leur entretien ou leur mise en conformité avec les nouvelles dispositions en vigueur. Il est évident que ces travaux ne visent que ceux financés par le preneur et non par le bailleur (auquel cas ce dernier pourrait s’en prévaloir pour majorer le loyer).
L’article L. 311-3 dispose que :
« Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1. »
Bénéficier de ce mécanisme protecteur suppose la notification préalable au bailleur avec communication du plan d’exécution et de descriptif des travaux avec un estimatif. Les parties et leurs conseils feront attention à bien notifier ces travaux (la simple autorisation du bail à effectuer des travaux ne dispensant pas de procéder selon le formalisme imposé à l’article L. 311-2 du Code du tourisme).
Notre cabinet d’avocats conseille d’annexer le plan des existants et des travaux projetés afin d’informer le plus parfaitement possible le bailleur.
Si les travaux envisagés n’affectent pas le gros œuvre, ils peuvent être entrepris après l’accomplissement du formalisme ; s’ils affectent le gros œuvre, le preneur doit attendre la réponse du bailleur ou un délai de deux mois suivant le formalisme prescrit.
En cas de refus du bailleur, les articles L. 311-1 et R. 311-1 font intervenir une commission départementale qui tranchera l’avis. Il est prévu que « dans chaque département, une commission est chargée de se prononcer, à défaut d’accord entre propriétaire et locataire, sur l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration prévus à l’article L. 311-1, lorsque ces travaux affectent le gros œuvre de l’immeuble. »
Les sanctions en cas d’inobservation étant la perte de l’abattement prévu à l’article L. 311-3 du Code du tourisme, la prise en compte des travaux du bailleur dès le renouvellement à intervenir (et avant le délai de douze années) et le risque de résiliation judiciaire ou de refus de renouvellement sans offre d’une indemnité d’éviction.
Aussi en cas de non-respect du formalisme, l’abattement ne profitera pas au preneur mais ses travaux pourront être pris en compte pour le premier renouvellement du bail ; la même solution s’impose en cas de travaux non visés par l’article L. 311-3 du Code du tourisme (Cass. 3ème civ., 5 octobre 2017, n° 16-18.059).
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Lors du calcul de la valeur locative brute, un abattement pourra être opéré en cas de charges exorbitantes du droit commun telles que les travaux relevant de l’article 606 du Code civil, les travaux prescrits par l’administration, le paiement de l’impôt foncier ou de l’assurance de l’immeuble.
L’article L. 311-4 du Code du tourisme est rédigé comme suit :
« Lors du départ du locataire ou du cessionnaire du droit au bail, les lieux sont restitués au propriétaire dans l’état où ils se trouvent, sans que celui-ci puisse exiger la remise des lieux dans leur état antérieur.
En cas de refus de renouvellement du bail, le montant de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce est fixé compte tenu de la plus-value apportée au fonds de commerce par l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1. »
Le propriétaire bailleur est contraint de récupérer les locaux loués dans l’état où ils se trouvent et aucune clause de nivellement n’est autorisée en matière de baux hôteliers. C’est ce que prévoit l’alinéa premier du texte.
L’alinéa 2, quant à lui, dispose que si le bailleur fait délivrer un congé avec refus de renouvellement, le montant de l’indemnité d’éviction sera fixé en tenant compte de la plus-value apportée au fonds de commerce par l’exécution des travaux faits par le locataire (et visés à l’article L. 311-1 du même code).
Les parties seront donc bien avisées de faire relire et négocier leur bail par un avocat spécialisé en matière d’hôtels pour se préserver des enjeux inhérents au spécificité du bail hôtelier. Notre cabinet d’avocats vous accompagne dans ce domaine.
Pour toute demande d’information ou de devis gratuit et sans engagement, contactez notre équipe d’avocats spécialisés en droit immobilier.