Les points à vérifier avant de céder ou d’acquérir un fonds de commerce de café, hôtel ou restaurant
Avant la cession d’un fonds de commerce de café, hôtel ou restaurant (CHR), plusieurs vérifications permettent de sécuriser l’opération, notamment sur le bail commercial, les autorisations d’exploitation, le personnel et les travaux.
- La durée du bail commercial restante : si le bail est à une époque où il peut être renouvelé, il est préférable de s’en assurer au préalable ;
- L’activité autorisée : l’activité d’hôtel suppose (comme celle de café, brasserie, ou restaurant) d’être mentionnée au bail, et de ne pas être restreinte (comme par exemple s’il est dit hôtel social ou maison d’hôtes, qui peut prêter à confusion et créer un risque de discussion et litige avec le bailleur) ;
- Le montant du dernier loyer quittancé et si la clause d’indexation a joué : parfois le bailleur n’a pas demandé l’application de la clause d’indexation automatique annuelle et, au jour, de la cession, le nouveau loyer a considérablement augmenté ;
- La fixation du loyer renouvelé : dans les hôtels dont les locaux sont monovalents, le loyer peut être déterminé selon les usages de la profession, conformément à l’article R. 145-10 du Code de commerce. Si la monovalence est écartée, les règles ordinaires de fixation du loyer renouvelé peuvent trouver à s’appliquer, notamment celles relatives au plafonnement et à ses exceptions. La situation doit être appréciée au regard du bail et des caractéristiques des locaux. Un bail peut déroger aux règles du plafonnement.
- Le règlement de copropriété : celui-ci autorise-t-il bien l’activité souhaitée ? en règle générale c’est le cas, mais il est préférable de s’en assurer préalablement ; de même que demander les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale permet à l’acquéreur cessionnaire de savoir si des travaux sont à prévoir dans la copropriété et auquel cas s’y préparer ;
- L’état des immobilisations et du matériel, ainsi que tous les contrats et attestation permettant de s’assurer de la bonne ouverture de l’ERP (établissement recevant du public) de sa conformité aux normes d’accessibilité et de sécurité (en ce qui concerne notamment la sécurité-incendie) ;
- La présence des salariés et les contrats de travail : il est indispensable de procéder à un audit social avant toute acquisition puisque ces contrats sont, d’ordre public, cédés avec le fonds ; le repreneur doit donc être informé du nombre de salariés transférés, de la nature de leurs contrats, de leur temps de travail, de leur poste et de leur rémunération, et donc de la masse salariale et de l’existence de contentieux en cours ; tous ces éléments ayant une incidence non seulement financière mais également sur la bonne marche du fonds ;
- Les licences : certaines licences sont transférables et il convient de s’assurer que celle-ci peut être librement cédée et n’est pas située dans une zone qui préviendrait toute cession (particulièrement les licences de troisième et quatrième catégories) ;
- Les horaires d’ouverture et de fermeture : l’acquéreur doit être particulièrement vigilant en ce qui concerne les horaires d’ouverture et de fermeture, des autorisations données (tant dans le bail que par l’administration, ou encore par le règlement de copropriété) ; les horaires déterminent, en effet, la capacité de chiffre d’affaires du fonds ; et, dans certains cas, il est indispensable de voir si des dérogations peuvent être obtenues au niveau préfectoral ; les restaurants doivent en effet respecter une heure limite de fermeture mais peuvent toutefois obtenir des dérogations ;
- L’assurance : il est recommandé également à l’acquéreur et son avocat de vérifier les contrats d’assurance, notamment en ce qui concerne les cas de perte d’exploitation (eu égard aux derniers incidents qui ont pu donner lieu ou non à indemnisation) ;
- Les travaux déjà réalisés : il est essentiel de vérifier les autorisations, les notifications au bailleur et la conformité des travaux réalisés. Pour les hôtels, les articles L. 311-1 à L. 311-3 du Code du tourisme prévoient un régime spécifique pour certains travaux d’équipement et d’amélioration, notamment une protection contre certaines majorations de loyer sous conditions. Cette protection ne doit pas être automatiquement étendue aux cafés et restaurants.
- La conformité des installations et équipements : vérifier les contrôles, les autorisations et les travaux de mise aux normes restant à réaliser, notamment au titre des règles applicables aux établissements recevant du public. La répartition des coûts dépend du contrat et des dispositions impératives applicables : tous les travaux de conformité ne peuvent pas nécessairement être transférés au locataire.
Pour les hôtels, les incidences de la monovalence et des travaux sur le loyer sont détaillées dans notre article consacré à la renégociation du bail hôtelier.
Les règles spécifiques aux travaux sont détaillées dans notre article sur les travaux et réparations dans un bail commercial hôtelier.
Questions fréquentes sur la cession d’un bail commercial hôtelier
Que comprend le fonds de commerce d’un hôtel ?
Dans un fonds de commerce, ce qui est compris est : la clientèle, le matériel, les agencements et le mobilier, le bail commercial permettant d’exploiter les lieux loués, les salariés attachés au fonds, mais aussi la licence IV, par exemple, certains brevets ou éléments immatériels comme un site Internet, etc.
La liste précise des éléments transmis, ainsi que le sort des contrats et autorisations, doit être définie dans l’acte de cession ; les contrats de travail peuvent être transférés dans les conditions légales applicables.
Est-ce rentable d’ouvrir un hôtel ?
La rentabilité d’un hôtel dépend des recettes journalières de celui-ci eu égard à son classement, à son emplacement, à ses agencements et installations, et au prix du loyer, notamment. Cela s’évaluant au travers d’un business plan préalable.
Est-ce rentable d’acheter un hôtel ?
La rentabilité d’un hôtel dépend des recettes journalières de celui-ci eu égard à son classement, à son emplacement, à ses agencements et installations, et au prix du loyer, notamment. Il faut donc que le prix de vente du fonds soit cohérent par rapport aux barèmes retenus couramment pour évaluer la valeur d’un fonds hôtelier.
Notre cabinet d’avocats spécialisé en vente d’hôtels et CHR s’assure de la sécurisation et de l’optimisation de la vente ou de l’acquisition de votre fonds de commerce d’hôtel et/ou de café-restaurant. L’objectif est de s’assurer que toutes les informations sont données et reçues pour éviter tout vice de la vente et remise en cause de l’opération (ce qui pourrait avoir des conséquences économiques dramatiques) ; qu’il s’agisse d’un vice caché ou d’un vice du consentement.
L’objectif économique final étant que le fonds puisse être vendu et exploité sans surprise et sans risque de voir une action en réduction du prix ou en nullité qui pourrait remettre en cause toute l’économie de l’opération. Notre cabinet d’avocats fort d’une expérience reconnue et pratique en la matière vous accompagne.
Pour aller plus loin sur les conditions de transmission du fonds hôtelier, consultez notre article consacré à la cession du bail commercial hôtelier.
Comment calculer la valeur du fonds de commerce d’un hôtel ?
La méthode classique pour calculer la valeur d’un fonds hôtelier est l’application d’un coefficient qui diffère selon que l’hôtel est de tourisme ou meublé et se réfère à la recette journalière TTC.
La valeur du fonds hôtelier est le plus souvent déterminée en appliquant au chiffre d’affaires HT moyen des derniers exercices un coefficient issu des usages de la profession, puis vérifiée au regard de la rentabilité de l’établissement, appréciée à partir d’un excédent brut d’exploitation le cas échéant retraité. Le coefficient retenu dépend notamment de l’emplacement, de la catégorie et de l’état de l’établissement, ainsi que des conditions du bail.