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Dans un bail commercial d’hôtel, les travaux de maintenance et d’entretien sont un sujet épineux. A qui incombe la charge de ces travaux ?
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Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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En matière de bail commercial, d’hôtel ou non, la règle est claire. Les clauses doivent expressément prévoir la répartition des charges, travaux, réparations, entretien. Cela est prévu à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce et est d’ordre public.
A titre d’exemple, il a été jugé par la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 19 octobre 2022 (Cass. 3ème civ., 19 octobre 2022, n°22-13.451) que les travaux prescrits par l’autorité administrative incombent au bailleur faute de stipulation contraire dans le bail.
Cela s’explique par l’obligation de délivrance du bailleur, telle que visée à l’article 1719 du Code civil, qui impose au bailleur de fournir un local conforme à sa destination. Un hôtel devant respecter un certain nombre de normes et critères de sécurité (imposés aux établissements recevant du public), le bâti doit être conforme à ces normes. Sauf, si le bail en dispose autrement. La liberté contractuelle des parties s’étend à ce point que le preneur peut accepter de prendre à sa charge la réalisation de tels travaux. Cela suppose que l’avocat et son client, preneur ou bailleur, doit méticuleusement négocier et rédiger ces clauses dans la mesure où la clause qui impute au preneur la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative doit être expresse (Cass. 3ème civ., 1er juin 1999, n°96-20.164).
Devoir réaliser des travaux, qu’ils soient rendus nécessaires par l’évolution législative ou par l’exercice de l’activité, suppose toutefois que l’accord soit obtenu ou que la notification au bailleur soit faite.
Pour rappel, l’article L. 311-1 du Code du tourisme informe que le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :
même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.
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Dans le cas où ceux-ci affectent le gros œuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles.
Cela implique donc que le propriétaire des murs ne peut s’opposer à ces travaux mais il doit en être informé. En outre, lorsque les travaux projetés affectent le gros-œuvre de l’immeuble, à défaut d’accord du propriétaire, le locataire doit demander un avis à une commission spécialisée.
La loi rappelant en effet que le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification.
Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 311-1, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.
En cas d’absence de notification, le locataire se voit privé du droit d’invoquer les dispositions de l’article L. 311-3 qui le protège contre une augmentation de loyer.
Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1.
La sanction est donc sévère et il est nécessaire de garder en tête ce formalisme et son mécanisme protecteur lorsqu’on est preneur sous peine de ne pouvoir en bénéficier, de voir le loyer ensuite augmenter, ou le bail résilié.
Le preneur sera en effet en contravention des clauses du bail commercial d’hôtel et risquera une résiliation judiciaire ou un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction. La finalité est la même : la perte du fonds hôtelier.
Si ce n’est pas la résiliation qui est poursuivie par le bailleur mais l’augmentation du loyer, le preneur doit prendre en compte le fait que le coût des investissements en matière de travaux est très élevé et que les taux d’abattement retenus sont importants. Les conséquences financières deviennent dès lors très graves s’il ne peut plus en bénéficier. La sanction est double.
Restera alors au locataire la possibilité de faire jouer le mécanisme de l’accession visé aux dispositions de l’article 555 du Code civil. Cependant, les baux prévoient souvent une accession au profit du bailleur ou alors une accession contractuellement fixée ; à savoir que l’accession des améliorations se fait en fin de bail, sans indemnité. Ces améliorations et travaux sortent donc du patrimoine du preneur qui les perd sans rien.
Les parties et leurs avocats devront donc vivement se pencher sur la rédaction de ces clauses et, en cours de bail, sur le respect du formalisme en cas de travaux, sous peine de conséquences financières sévères.
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