NS Avocats Les droits et obligations du propriétaire et de l’exploitant d’un hôtel d’un bail commercial

Soumis au statut des baux commerciaux, le bail commercial consenti à usage d’hôtel, répond à un certain nombre de règles imposées aux parties, le locataire et le bailleur. Avant toute chose, il convient de rappeler qu’il s’agit d’un contrat de louage (visé aux articles 1708 et suivants du Code civil).

Pour autant, du fait de leur spécificité d’établissements hôteliers classés recevant du public, ils sont soumis à des règles de sécurité accrues.

L’obligation de délivrance du bailleur et de jouissance paisible en matière d’hôtel

Comme tout établissement recevant du public (ERP), l’ouverture au public d’un hôtel requiert un avis favorable de la commission communale de sécurité ou de la Préfecture à Paris, qui, tout au long de la vie du bail, exercera un contrôle sur la conformité dudit établissement hôtelier.

En cas de non-conformité à la réglementation en vigueur, l’autorité administrative pourra prescrire des obligations de travaux et émettre un ou plusieurs des avis défavorables à la poursuite de l’exploitation, voire, dans le pire des cas, un arrêté d’interdiction d’ouverture au public.

Le bailleur et le locataire prendront soin de bien déterminer à qui incombe la charge des travaux prescrits par l’administration que ce soit en début ou en cours de bail. Le conseil avocat des parties devant veiller à répartir cela en fonction de l’équilibre souhaité par les parties. L’article L. 145-40-2 du Code de commerce stipulant que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

À défaut, le bailleur peut perdre le droit de récupérer certaines des charges y afférentes. Cet article est d’ordre public.

Toutefois, indépendamment de la répartition, lors de la conclusion du bail, le propriétaire des murs est tenu à une obligation de délivrance, c’est-à-dire de délivrer un local conforme à sa destination d’hôtel. Les locaux loués doivent donc répondre aux normes de sécurité des établissements recevant du public et pouvoir ainsi répondre dans leur conception aux critères du classement stipulés au sein même du bail.

Au cours du bail, les tribunaux et cours vont se référer à l’obligation de jouissance paisible de l’article 1719 du Code civil pour imputer au bailleur l’obligation de prendre à sa charge les travaux de mise en conformité de l’ERP hôtelier aux règles de sécurité en vigueur.

Si l’obligation de délivrance est une obligation essentielle à laquelle le bailleur ne peut se dérober et s’exonérer par des clauses contraires, celle-ci peut être adaptée et ces travaux de mise en conformité (qu’ils soient rendus nécessaires au début ou en cours de bail) peuvent être imputés au preneur par le biais d’une clause précise.

Les parties veilleront bien, ainsi que leurs avocats, à rédiger une clause suffisamment claire pour que la répartition et la prise en charge souhaitée par les parties apparaisse dans le bail. Faute de quoi, la convention s’interprétant en faveur de celui qui s’oblige, c’est le bailleur qui risque de supporter in fine de tels travaux en cas de contestation.

Si, faute de travaux réalisés par la partie qui doit les supporter et les payer, les locaux viennent à être fermés par une décision administrative, la partie défaillante risque de voir le bail résilié à ses torts ; dans le cas où le bailleur serait en tort, il pourrait se voir opposer le non-paiement des loyers puisque l’exception d’inexécution est possible dès lors que les locaux sont totalement inexploitables.

La réalisation de travaux par le locataire d’un bail commercial d’hôtel

L’article L. 311-1 du Code du tourisme rappelle que le bailleur d’un bail commercial d’hôtel ne peut s’opposer à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le preneur souhaite faire

Pour rappel, ces travaux peuvent porter sur la distribution des fluides (eau, gaz) et de l’électricité, des installations de téléphones et appareils télévisés notamment, sur les équipements sanitaires et le déversement à l’égout, sur les installations de chauffage et d’air chaud ou climatisé, sur les installations d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats, les aménagements des cuisines et offices et les constructions de piscines.

Le preneur ne peut cependant pas démarrer ses travaux sans en avertir le bailleur et il devra lui notifier avant tout démarrage (tel que cela est prescrit à l’article L. 311-2 du Code du tourisme). Un défaut dans la notification pouvant entraîner la résiliation du bail.

Le preneur est protégé des augmentations de loyer par l’article L. 311-3 du Code du tourisme puisque pendant la durée du bail commercial et celle du bail renouvelé, et, pour une durée de douze années à compter de la date à laquelle les travaux sont exécutés, le propriétaire des murs ne pourra solliciter ni prétendre à une augmentation de loyer en invoquant les travaux réalisés.

Cette protection ne jouant qu’en cas de notification préalable dans les termes de l’article L. 311-2 précité. Les parties locataires et leur avocat prendront ainsi garde à cette notification. À défaut, le preneur ne pourra s’en prévaloir.