NS Avocats Comment sécuriser et céder son fonds de commerce de café, hôtel, restaurant (CHR)

La cession d’un fonds de commerce (et donc d’un bail commercial) de café, hôtel, restaurant suppose de s’assurer d’un certain nombre de documents et de vérifications qui sont autant de préalables indispensables pour que l’économie de l’opération soit sécurisée et qu’aucune mauvaise surprise n’apparaisse une fois les clés en mains.

Il convient de s’assurer d’éléments primordiaux afin de sécuriser l’acquisition d’un hôtel ou d’un café-restaurant :

• La durée du bail commercial restante : si le bail est à une époque où il peut être renouvelé, il est préférable de s’en assurer au préalable ;
• L’activité autorisée : l’activité d’hôtel suppose (comme celle de café, brasserie, ou restaurant) d’être mentionnée au bail, et de ne pas être restreinte (comme par exemple s’il est dit hôtel social ou maison d’hôtes, qui peut prêter à confusion et créer un risque de discussion et litige avec le bailleur) ;
• Le montant du dernier loyer quittancé et si la clause d’indexation a joué : parfois le bailleur n’a pas demandé l’application de la clause d’indexation automatique annuelle et, au jour, de la cession, le nouveau loyer a considérablement augmenté ;
• La fixation du loyer renouvelé : en matière d’hôtel, notamment, le loyer est fixé suivant les usages (par application des dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce) ; si plusieurs activités sont prévues et que les locaux ne sont pas monovalents, le plafonnement pourra s’appliquer ; sauf à ce que le bail y déroge expressément, ou que certaines des conditions pour que le prix du bail renouvelé soit déplafonné soient réunies (auquel cas le loyer renouvelé, lors du renouvellement pourra considérablement augmenter) ;
• Le règlement de copropriété : celui-ci autorise-t-il bien l’activité souhaitée ? en règle générale c’est le cas, mais il est préférable de s’en assurer préalablement ; de même que demander les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale permet à l’acquéreur cessionnaire de savoir si des travaux sont à prévoir dans la copropriété et auquel cas s’y préparer ;
• L’état des immobilisations et du matériel, ainsi que tous les contrats et attestation permettant de s’assurer de la bonne ouverture de l’ERP (établissement recevant du public) de sa conformité aux normes d’accessibilité et de sécurité (en ce qui concerne notamment la sécurité-incendie) ;
• La présence des salariés et les contrats de travail : il est indispensable de procéder à un audit social avant toute acquisition puisque ces contrats sont, d’ordre public, cédés avec le fonds ; le repreneur doit donc être informé du nombre de salariés transférés, de la nature de leurs contrats, de leur temps de travail, de leur poste et de leur rémunération, et donc de la masse salariale et de l’existence de contentieux en cours ; tous ces éléments ayant une incidence non seulement financière mais également sur la bonne marche du fonds ;
• Les licences : certaines licences sont transférables et il convient de s’assurer que celle-ci peut être librement cédée et n’est pas située dans une zone qui préviendrait toute cession (particulièrement les licences de troisième et quatrième catégories) ;
• Les horaires d’ouverture et de fermeture : l’acquéreur doit être particulièrement vigilant en ce qui concerne les horaires d’ouverture et de fermeture, des autorisations données (tant dans le bail que par l’administration, ou encore par le règlement de copropriété) ; les horaires déterminent, en effet, la capacité de chiffre d’affaires du fonds ; et, dans certains cas, il est indispensable de voir si des dérogations peuvent être obtenues au niveau préfectoral ; les restaurants doivent en effet respecter une heure limite de fermeture mais peuvent toutefois obtenir des dérogations ;
• L’assurance : il est recommandé également à l’acquéreur et son avocat de vérifier les contrats d’assurance, notamment en ce qui concerne les cas de perte d’exploitation (eu égard aux derniers incidents qui ont pu donner lieu ou non à indemnisation) ;
• Les travaux déjà réalisés : les travaux réalisés dans le local doivent avoir été autorisés par le bailleur notamment en matière d’hôtel où l’application de l’article L. 311-3 du Code du tourisme permet au locataire de bénéficier d’un abattement pour des travaux qu’il aurait fait réaliser à ses frais de sorte que pendant douze années, le bailleur ne peut s’en prévaloir ; si ce n’est pas le cas, le preneur ne peut s’en prévaloir et le loyer pourra augmenter au prochain renouvellement, voire, dans certains cas, le bail pourra être résilié ; cette règle s’applique aux hôtels avec cette particularité, mais également aux cafés restaurants d’une façon générale et à tous bail ; l’acquéreur et son avocat seront ainsi particulièrement vigilants ;
• La conformité des installations et équipements : en matière d’hôtel, il arrive bien souvent que le locataire ait à sa charge tous les frais de conformité et cela peut engendrer des coûts importants, surtout si le vendeur ne les a pas réalisés. Il est donc préférable de s’assurer de ce qui a été fait et pas fait, et de faire chiffrer ces travaux en amont dans le cas où ils manqueraient ; également pour ne pas être en infraction avec les clauses du bail qui imposent au locataire d’être sans cesse en règle avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur en matière de conformité aux normes régissant les ERP).

Notre cabinet d’avocats spécialisé en vente d’hôtels et CHR s’assure de la sécurisation et de l’optimisation de la vente ou de l’acquisition de votre fonds de commerce d’hôtel et/ou de café-restaurant. L’objectif est de s’assurer que toutes les informations sont données et reçues pour éviter tout vice de la vente et remise en cause de l’opération (ce qui pourrait avoir des conséquences économiques dramatiques) ; qu’il s’agisse d’un vice caché ou d’un vice du consentement.

L’objectif économique final étant que le fonds puisse être vendu et exploité sans surprise et sans risque de voir une action en réduction du prix ou en nullité qui pourrait remettre en cause toute l’économie de l’opération. Notre cabinet d’avocats fort d’une expérience reconnue et pratique en la matière vous accompagne.