Soumis au statut des baux commerciaux, le bail commercial consenti à usage d’hôtel, répond à un certain nombre de règles imposées aux parties, le locataire et le bailleur. Avant toute chose, il convient de rappeler qu’il s’agit d’un contrat de louage (visé aux articles 1708 et suivants du Code civil).
Les établissements hôteliers recevant du public sont également soumis à des exigences particulières de sécurité, indépendamment de leur classement touristique.
Pour une présentation générale de ce régime, consulter notre article consacré au bail commercial hôtelier.
Quelles sont les obligations du bailleur d’un hôtel en matière de délivrance et de sécurité
Comme tout établissement recevant du public (ERP), l’ouverture au public d’un hôtel requiert un avis favorable de la commission communale de sécurité ou de la Préfecture à Paris, qui, tout au long de la vie du bail, exercera un contrôle sur la conformité dudit établissement hôtelier.
En cas de non-conformité à la réglementation en vigueur, l’autorité administrative pourra prescrire des obligations de travaux et émettre un ou plusieurs des avis défavorables à la poursuite de l’exploitation, voire, dans le pire des cas, un arrêté d’interdiction d’ouverture au public.
Le bailleur et le locataire prendront soin de bien déterminer à qui incombe la charge des travaux prescrits par l’administration que ce soit en début ou en cours de bail. Le conseil avocat des parties devant veiller à répartir cela en fonction de l’équilibre souhaité par les parties.
Cette répartition contractuelle doit respecter les dépenses que la réglementation interdit d’imputer au locataire, notamment certaines grosses réparations et mises en conformité visées à l’article R. 145-35 du Code de commerce.
L’article L. 145-40-2 du Code de commerce stipulant que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »
À défaut, le bailleur peut perdre le droit de récupérer certaines des charges y afférentes. Cet article est d’ordre public.
Toutefois, indépendamment de la répartition, lors de la conclusion du bail, le propriétaire des murs est tenu à une obligation de délivrance, c’est-à-dire de délivrer un local conforme à sa destination d’hôtel. Les locaux loués doivent donc répondre aux normes de sécurité des établissements recevant du public et pouvoir ainsi répondre dans leur conception aux critères du classement stipulés au sein même du bail.
Au cours du bail, les tribunaux et cours vont se référer à l’obligation de jouissance paisible de l’article 1719 du Code civil pour imputer au bailleur l’obligation de prendre à sa charge les travaux de mise en conformité de l’ERP hôtelier aux règles de sécurité en vigueur.
Si l’obligation de délivrance du bailleur demeure essentielle, les parties peuvent organiser contractuellement certaines obligations de travaux, dans les limites fixées par la loi. La validité et la portée de ces clauses doivent être appréciées au regard de la destination contractuelle des lieux et de la réglementation applicable.
Les parties veilleront bien, ainsi que leurs avocats, à rédiger une clause suffisamment claire pour que la répartition et la prise en charge souhaitée par les parties apparaisse dans le bail. Faute de quoi, la convention s’interprétant en faveur de celui qui s’oblige, c’est le bailleur qui risque de supporter in fine de tels travaux en cas de contestation.
Pour les précautions de rédaction, voir aussi les clauses spécifiques du bail hôtelier.
Si, faute de travaux réalisés par la partie qui doit les supporter et les payer, les locaux viennent à être fermés par une décision administrative, la partie défaillante risque de voir le bail résilié à ses torts ; dans le cas où le bailleur serait en tort, il pourrait se voir opposer le non-paiement des loyers puisque l’exception d’inexécution est possible dès lors que les locaux sont totalement inexploitables.
L’application de l’exception d’inexécution et la responsabilité des parties restent soumises à l’appréciation des circonstances et des obligations effectivement inexécutées. En ce qui concerne le preneur, seule une impossibilité totale d’exploiter peut donner lieu à l’exception d’inexécution.
Quels travaux le locataire exploitant peut-il réaliser dans l’hôtel ?
L’article L. 311-1 du Code du tourisme prévoit que le propriétaire ne peut s’opposer aux travaux d’équipement et d’amélioration visés par ce texte, réalisés à ses frais et sous sa responsabilité par le locataire propriétaire du fonds de commerce hôtelier.
Pour rappel, ces travaux peuvent porter sur la distribution des fluides (eau, gaz) et de l’électricité, des installations de téléphones et appareils télévisés notamment, sur les équipements sanitaires et le déversement à l’égout, sur les installations de chauffage et d’air chaud ou climatisé, sur les installations d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats, les aménagements des cuisines et offices et les constructions de piscines.
Le preneur doit respecter la procédure préalable de notification des travaux prévue par l’article L. 311-2 du Code du tourisme. Les conséquences précises d’un défaut de notification doivent être vérifiées au regard du texte et des circonstances de l’espèce. L’enjeu, en cas de défaut de respect des formalités, est l’augmentation du loyer en invoquant lesdits travaux.
L’article L. 311-3 du Code du tourisme prévoit, dans les conditions qu’il fixe, une protection du locataire contre la majoration du loyer fondée sur l’incorporation des travaux à l’immeuble, pendant une durée de douze ans dont le point de départ renvoie aux délais prévus à l’article L. 311-2.
Cette protection ne jouant qu’en cas de notification préalable dans les termes de l’article L. 311-2 précité. Les parties locataires et leur avocat prendront ainsi garde à cette notification. À défaut, le preneur ne pourra s’en prévaloir.
Ces règles concernent les travaux d’amélioration réalisés à l’initiative du locataire ; elles doivent être distinguées de la répartition contractuelle et légale des travaux de mise en conformité ou de réparation.
Pour approfondir cette distinction, consulter notre article consacré aux travaux et réparations dans un bail commercial hôtelier.
Le cabinet NS Avocats Paris accompagne les bailleurs et les exploitants hôteliers dans la rédaction des clauses relatives aux travaux et la résolution des litiges portant sur leurs obligations. Découvrez notre expertise d’avocat en bail commercial hôtelier.
