Pour rappel, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 du Code de commerce, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. C’est ce que nous rappellent les dispositions de l’article R. 145-10 applicable aux locaux monovalents dont font très fréquemment partie les hôtels.
Pour une présentation générale de ce régime, consultez notre article sur les spécificités du bail commercial hôtelier.
Lorsqu’il est question de renouveler le prix du bail commercial d’un local à usage d’hôtel, se pose la question de l’estimation de la valeur locative selon la méthode hôtelière. Cette méthode est celle couramment retenue par les juges. Elle se fonde sur le potentiel de l’emplacement des locaux loués et donc de l’immeuble dont ils dépendent, et non sur les recettes comptables de l’hôtel.
Les parties et leurs conseils recourent généralement à la technique d’un expert amiable (avant toute procédure judiciaire) eu égard à la complexité de ladite méthode. Cela permet d’avoir un aperçu fiable de la valeur locative de l’hôtel.
Comment calculer la valeur locative selon la méthode hôtelière ?
Pour l’application de cette méthode, est déterminée la recette théorique journalière puis annuelle, à laquelle est appliquée un taux d’occupation (en vue de tenir compte de la fréquentation de l’hôtel) et d’un pourcentage sur recettes variant selon la catégorie de l’hôtel. Cette méthode a subi de grands changements notamment eu égard aux contrats de gestion, à l’émergence des chambres d’hôtels et acteurs tels que Airbnb, mais également par la montée en puissance des centrales de gestion prélevant des commissions.
Aussi, l’expert aura tendance à retenir les éléments suivants dans le cadre de la détermination de la valeur locative.
Cette méthode tient compte de la réalité des prix nets des nuitées qui sont toujours inférieurs aux prix affichés dans un environnement où la concurrence est élevée.
Tout d’abord est conservée la notion de chiffre d’affaires théorique.
La notion de chiffre d’affaires théorique renvoie à une analyse comparative du secteur quant aux prix pratiqués pour déterminer un chiffre d’affaires potentiel.
Il est donc déterminé en appliquant à la capacité de l’hôtel concerné en nombre de chambres un prix praticable hors taxes issu de données visant des établissements similaires, de catégories comparables, localisés sur le même secteur géographique et ajusté selon la typologie des chambres.
Il sera procédé à une déduction des commissions versées aux OTA (« online travel agencies »), du taux d’occupation choisi en fonction du classement, de l’emplacement géographique et des éléments statistiques.
Puis est déterminé le chiffre d’affaires normatif suivant l’emplacement et les caractéristiques des locaux sans considération des choix de l’hôtelier.
Le caractère optimal des chambres d’hôtels est analysé suivant leur emplacement, et leur capacité contributive à rémunérer l’immobilier.
Quels taux de prélèvement retenir sur les recettes d’hébergement ?
En général, si le service rendu au client est essentiellement immobilier (cas des hôtels bureaux périphériques), la part de prélèvement peut principalement aller au bailleur, propriétaire de l’adresse, du terrain, de la construction. À l’inverse, si les services offerts sont nombreux, c’est l’hôtelier exploitant qui doit être rémunéré pour ces services, car il en est à l’initiative et ils représentent un coût qu’il supporte.
Sont tenus compte également, dans la composition du chiffre d’affaires, des prestations de service de l’exploitant (locataire) ou des caractéristiques propres aux locaux loués (bailleur).
Les taux de prélèvement sur le chiffre d’affaires « hébergement » praticable net et théorique ou de base peuvent atteindre :
- 21% à 25 % : en situation secondaire (type zone industrielle et d’activité, éloignée du centre-ville) pratiquement sans services autres apportés (0 étoile et 1 et 2 étoiles) que le logement ;
- 18 % à 21 % : pour les hôtels équivalents à 1 ou 2 étoiles banalement placés, avec prestations annexes modérées ;
- 15 % à 18 % : pour les 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie ;
- 12% à 15 % : pour un 5 étoiles.
Le chiffre d’affaires « hébergement » est l’élément primordial pris en compte sur le marché, là où les recettes annexes constituent en région parisienne un appoint provenant du travail de l’hôtelier, mais qui rendu possible par la configuration des lieux dans l’hôtel considéré.
En matière de résidences hôtelières, ces taux sont usuellement compris entre 25 et 35 %. Ce sont des taux qui s’apprécient dans le cas de travaux de mise en conformité à la charge du bailleur. S’ils incombent au locataire, il convient alors d’effectuer un abattement sur la valeur locative.
Quelle incidence des charges et des travaux sur la valeur locative ?
Le transfert de charges dites « exorbitantes du droit commun », sous réserve des usages des locaux, justifie en effet des abattements diminuant la valeur locative. Celle-ci est en effet corrigée selon l’incidence financière des clauses du bail (impôts, taxes, charges, travaux de conformité, prise en charge de l’assurance de l’immeuble).
Le plus fréquemment pratiqué est le transfert au preneur des travaux de mise en conformité aux normes administratives, de la charge de l’impôt foncier et des frais de ravalement. Le bailleur conservant généralement la charge de l’assurance de l’immeuble.
L’incidence de ces charges dépend des clauses du contrat et des règles légales applicables : leur répartition doit être vérifiée au cas par cas, notamment au regard des dispositions relatives aux charges et aux grosses réparations.
Cette question est également abordée dans notre article sur les clauses spécifiques du bail hôtelier.
Ces éléments doivent être pris en compte lors des échanges avec le bailleur ou le preneur, et entre les avocats, mais également le ou les experts amiables mandatés par les parties. Une connaissance précise de la méthode permettra de négocier dans les détails mais aussi au global un prix de loyer renouvelé cohérent par rapport à l’hébergement et à l’usage considérés.
Notre cabinet d’avocats vous accompagne lors de la renégociation de votre loyer de bail hôtelier que ce soit au cours d’une révision ou d’un renouvellement de bail commercial d’hôtel. Disposant d’une expertise et travaillant avec des experts reconnus en la matière, nous vous apportons une approche pratique, économique et juridique de façon à valoriser au mieux la valeur de votre fonds hôtelier ou de vos murs donnés en location.
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La méthode du RevPAR
Pour certains établissements, notamment les chaînes hôtelières, le RevPAR (revenu par chambre disponible) peut constituer un indicateur utile dans l’analyse économique de l’hôtel. Il se calcule à partir du prix moyen des chambres vendues et du taux d’occupation. Sa prise en compte dans une évaluation de valeur locative doit être appréciée au regard de la méthode retenue et des caractéristiques de l’établissement.
