Bail verbal et maintien du locataire dans les lieux loués

La conclusion du bail commercial peut venir d’un accord verbal des parties. Encore faut-il que cela ressorte de la volonté expresse des parties, et non du seul maintien dans les lieux loués d’un locataire.

Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 Juillet 2017, N°16-17.817

Une SCI bailleresse donne à bail divers locaux. Un changement de propriétaire est intervenu en cours de bail. Puis, en fin de bail, le bailleur donne congé à la société locataire avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

La société locataire l’assigne alors en paiement d’une indemnité d’éviction et, reconventionnellement, la SCI bailleresse demande l’expulsion de la société locataire.

Un arrêt mixte a rejeté la demande en paiement de cette indemnité et, avant dire droit, invité les parties à conclure sur les prétentions de la société locataire visant à se voir reconnaître un bail verbal commercial.

La cour d’appel retient la qualification de bail verbal.

Pour ce faire, elle retient que le bail initial a pris fin par l’effet du congé délivré par le précédent bailleur, que la société locataire s’est maintenue dans les lieux, et que la nouvelle société bailleresse a, dès son entrée en jouissance, perçu des loyers et a, postérieurement à l’introduction de l’instance en paiement de l’indemnité d’éviction, continué à réclamer, percevoir et quittancer un loyer et à se conduire comme un bailleur.

Pendant ce temps, juge la cour d’appel, la société preneuse a poursuivi l’exploitation de son fonds de commerce dans les locaux loués.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et considère qu’aucun bail verbal n’est né de cette situation.

Elle reproche à la cour d’appel d’avoir retenu la naissance d’un bail commercial verbal, sans même avoir précisé en quoi le paiement par le preneur, qui a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, d’un loyer transformé en indemnité d’occupation depuis l’expiration du bail et l’acceptation par le bailleur de ce loyer, caractérisaient la volonté des parties de conclure un bail verbal soumis au statut des baux commerciaux.

Le statut des baux commerciaux étant un régime spécial, les parties doivent, pour s’y soumettre, le prévoir expressément.

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